Poza głównymi głośnikami, wiele osób mogło przejść przez salę wystawową i spotkać się z różnymi sprzedawcami i grupami inwestycyjnymi. Michael i ja byliśmy tam przez dwa dni imprezy i mieliśmy świetną okazję porozmawiać z setkami nowych i doświadczonych inwestorów.
Ponieważ był to nasz pierwszy :pokaz:, był to dość otwarty dla oka słuchanie inwestorów. Wszyscy na targach są oczywiście bardzo zainteresowani osiąganiem ogromnych zysków z inwestycji. Kto nie jest? Gdy ludzie podskakiwali z kabiny do kabiny, otrzymywali tak wiele różnych możliwości.
Let';s Get Real. Czy jesteś profesjonalistą czy hobbystą? | Tom Ferry Motivational Video
Kiedy rozmawiałem z nimi, nieodmiennie pytano mnie o to, co myślałem o możliwościach przedstawianych przez inną grupę. Szczerze mówiąc, nie analizowałem żadnego z nich, więc nie mogłem odpowiedzieć; moje przeczucie jest tam, gdzie są wielkie możliwości i niektóre, które nie były tak dobre.
Jednym z bardzo powszechnych tematów, które zaczęły się pojawiać, było to, że ludzie opierając swoje decyzje inwestycyjne na 3 różnych rzeczach: 1) :uwierzyli: w osobę, z którą rozmawiali, 2) ile pieniędzy było wymaganych :w dół:, i 3) jakie są liczby doceniane, gdy się do nich zaciąga.
I wtedy mnie urzeczywistniło: inwestorzy nie mają pojęcia, jak zdalnie ocenić projekt, ale są gotowi kupić dom za 275,000 $ !!! JUMPIN JELLYFISH, TO JEST NUTS! Powierzyłem wielu nowym inwestorom bezpośrednio na piętrze sali wystawowej o prostych krokach, które mogliby zabrać ze swojego biurka, aby sprawdzić, czy wszystko zdaje się mieć jakiś sens.
Jeden projekt, o którym słyszałem wielokrotnie, brzmiał bardzo zachęcająco. Prawdopodobnie nie mam wszystkich poprawnych szczegółów, ale tutaj jest sedno:
Znajduje się w Cape Coral Dom Prekonstrukcji Z $ 500 Dół Uzyskaj Budowę-To-Perm Szacowana Wartość Pożyczki wynosi od 75K do 100K $ NADZIEJA cena zakupu inwestora!
Jeśli to wszystko ma sens, to ile napiszesz czeków o wartości 500 $? Dla mnie napisałbym ich tonę, dopóki bank mnie nie wypuści.
W rzeczywistości byłem już świadom tego obszaru, odwiedziłem go dwa razy i rozważałem możliwość przeniesienia projektu z tej lokalizacji. Patrząc na poniższą krzywą aprecjacji, widzimy, że roczna aprecjacja była niesamowita i przekraczała 60%.
Po występie w LA zdecydowałem, że powinienem ponownie rzucić okiem, aby zobaczyć, czy coś przeoczyłem podczas moich poprzednich wizyt, a także wykorzystać go jako okazję do pokazania ludziom, jak przeprowadzić szybką analizę. Z perspektywy szybkiego spojrzenia, co naprawdę chcemy wiedzieć? Dwie rzeczy, które od razu przychodzą mi na myśl, to: 1) Czy ten rynek jest nasycony lub może być nasycony, kiedy budowany jest twój dom; i 2) Czy naprawdę kupujemy tę ocenę poniżej 75 000 USD?
Najpierw zwróćmy się do pytania dotyczącego oceny. TAK, TY KUPISZ TEN 75K PONIŻEJ OCENY. Istnieje wycena pokazująca tę wartość. Ale czy to jest prawdziwe pytanie, które chcesz zadać? Dla mnie chcę zapytać, czy kupuję 75 000 $ poniżej wartości rynkowej (heck, byłbym zadowolony z 25 000 dolarów poniżej wartości rynkowej). Wartość rynkowa dla mnie oznacza cenę, po której mama i wyskakuje (nie inwestorzy) kupi ją ode mnie w ciągu 2 miesięcy.
Jak mogę to znaleźć? Kilka różnych sposobów. Najpierw skorzystajmy z testu zdrowego rozsądku. Gdyby budowniczy mógł zbudować dom i sprzedać go za 75 000 USD więcej niż gdyby ci go sprzedał, czy naprawdę sądzisz, że to zrobią? Byłoby tak wielu inwestorów (typów Billa Gatesa), którzy dostarczyliby mnóstwo pieniędzy, aby umożliwić budowniczym budowę wszystkich domów, które chcieli. Może jest dobre wytłumaczenie, ale to natychmiast podniosłoby dla mnie znak zapytania.
Następnie, weź funkcje domu, który ma zostać zbudowany dla ciebie, a następnie przejdź do strony www.realtor.com i zacznij patrzeć na konkurencyjne domy na sprzedaż. Moja sugestia to znać kod pocztowy nowego domu i umieścić go w realtor.com. Przeglądając aukcje, powinieneś być w stanie szybko zorientować się, na jakie podobne nieruchomości sprzedają się w tym regionie.
Teraz, zróbmy jeszcze jeden krok z twojego pulpitu. Zastanawiam się, ile konkurencyjnych nieruchomości znajduje się w obszarze Cape Coral. Na stronie realtor.com można wtedy sprawdzić, ile właściwości mieści się w określonym przedziale. Na przykład powiedziano mi, że wiele domów jest sprzedawanych w połowie 200 000 dolarów. Na stronie realtor.com podłączyłem Cape Coral i ograniczyłem go, by pokazać mi tylko domy w wieku 0-1 lat, które były wyceniane w zakresie od 200 000 do 300 000 USD.
Liczba nieruchomości, które wróciłem na sprzedaż była oszałamiająca. Znaleziono 1571 nieruchomości! To dużo nowych domów na sprzedaż w małym miejscu, takim jak Cape Coral.
****** Całkowity czas inwestycji do tej pory: 10 minut Następnie zrobiłem mój ostatni krok analizy, tak jak ostateczna kontrola poczytalności. Jeśli poważnie podchodzę do zakupu nieruchomości w okolicy, o której nie wiem zbyt dobrze, wtedy zadzwonię do 3 pośredników w handlu nieruchomościami i powiem im, że rozważam zakup nieruchomości, mówię im, co zamierzam kupić, a potem daję im szansę przekonać mnie, że naprawdę powinienem patrzeć na coś innego, co sprzedają. Moim zdaniem jest to dla nich całkowicie sprawiedliwe, ponieważ czasami od czasu do czasu zmieniłem zdanie i kupiłem coś od nich.
Streszczenie tego, co usłyszałem, w znacznym stopniu potwierdziło to, co mówi mi na stronie realtor.com. Na rynku było wiele podobnych nieruchomości, które nie poruszały się szybko. Jeden z pośredników powiedział mi nawet, że w tych domach typu jest obecnie 30-procentowy współczynnik pustostanów. Nie mam pojęcia, czy to prawda, czy nie.
W oparciu o powyższe techniki inwestor może rozpocząć wstępną, świadomą decyzję. Jeśli przejdziesz powyższe podejście i zdecydujesz, że jest to świetna inwestycja z niskim ryzykiem, wysoką nagrodą, to jesteś lat świetlnych nad masami. Aha, przy okazji, jeśli przejrzysz tę analizę i dojdziesz do wniosku, że masz umowę z 75 000 $ w kapitale z tylko 500 $ w dół, to proszę do mnie zadzwonić!