W nieruchomościach komercyjnych stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji jest wykorzystywana do określenia wartości nieruchomości generujących dochód, takich jak mieszkania składające się z pięciu budynków lub więcej, budynków biurowych, centrów handlowych i innych podobnych nieruchomości. Stopa kapitalizacji może przedstawiać różne rzeczy różnym osobom w odniesieniu do ich udziałów w nieruchomościach komercyjnych. Zanim zbadamy, dlaczego wskaźnik cap ma znaczenie i co to oznacza dla konkretnych osób, spójrzmy na rzeczywiste równanie i zobaczmy, jak to działa.
Stopa kapitalizacji ma dwa główne składniki, które obejmują: dochód operacyjny netto (NOI) oraz cenę lub szacunkową wartość nieruchomości. NOI można znaleźć, odejmując wszystkie wydatki od dochodu brutto nieruchomości. Kiedy NOI jest podzielone przez cenę lub wartość nieruchomości, pozostaje Ci stopa kapitalizacji.
Jakie są stopy kapitalizacji i jak są obliczane? [#AskBP 096]
Możesz przesuwać komponenty wskaźnika cap w celu określenia każdej ze zmiennych w równaniu. Różne równania używane do określenia dowolnej z trzech zmiennych są poniżej:
NOI
Stawka kapitalizacji = ----
Cena £
NOI
Cena = -----
Wskaźnik Cap
NOI = Wartość x Wskaźnik Cap
Jak widać, w zależności od posiadanych informacji dotyczących właściwości można określić dowolną z trzech zmiennych.
To świetnie, mówisz, mogę określić te trzy zmienne! Ale jak to wpływa na moje komercyjne przedsięwzięcia związane z nieruchomościami??
Aby pokazać główne różnice między stopami kapitalizacji, podzielę inwestycje na trzy główne kategorie:
Bezpieczna inwestycja: stopa kapitalizacji 5%
Średnia inwestycja: stopa kapitalizacji 10%
Ryzykowna inwestycja: stopa kapitalizacji 20%
To, czego chce kupujący poza terenem nieruchomości, określa to, czego szuka kupujący.
Na przykład nieruchomość sprzedawana z 5-procentową stopą kapitalizacji często charakteryzuje się niskim procentem wolnych miejsc pracy (mniej niż 5% -10%), pięknymi nieruchomościami, dobrym zarządzaniem, nowoczesnymi udogodnieniami oraz czynszami lub dzierżawami wycenianymi według stawki rynkowej. Każdego miesiąca występuje dodatni i silny przepływ pieniężny, ponieważ nieruchomość działa z pełnym potencjałem.
Wartość tej właściwości jest większa, gdy działa ona z najwyższą wydajnością, więc sprzedający żąda wyższej ceny, co powoduje obniżenie wskaźnika ograniczenia. Ci, którzy kupują w niskich stawkach, często szukają nieruchomości detalicznej, która już wykonuje nieruchomość, która zapewnia stały przepływ pieniężny co miesiąc. Kupujący taki jak ten jest często częścią REIT, lub funduszu inwestycyjnego nieruchomości, lub profesjonalisty, takiego jak lekarz lub prawnik, który chce tylko zajmować się dobrymi właściwościami i obserwować przepływ środków pieniężnych w.
Nieruchomość sprzedawana przy stawce wynoszącej 10% często charakteryzuje się wyższymi wakatami (około 10% -20%), średnimi podstawami, przeciętnym zespołem zarządzającym i przeciętnymi udogodnieniami. Z tymi właściwościami jest zdecydowanie sporo do zrobienia. Kupujący, który wybiera taką nieruchomość, zamierza wprowadzić te ulepszenia, podnosząc stawki, odnawiając i naprawiając nieruchomość, a także zatrudniając dobrze działający zespół zarządzający.
Jedynym celem tego typu kupującego jest stworzenie wartości w nieruchomości, w której jej brakuje. To wymaga trochę pracy i jest bardziej ryzykowne niż własność stopy 5%, więc cena wywoławcza jest niższa. W tej różnicy między przeciętną a dobrą własnością operacyjną można wytworzyć setki tysięcy dolarów.
Nieruchomość sprzedawana z 20-procentową lub wyższą stopą kapitalizacji jest zwykle uważana za bardzo poszkodowaną nieruchomość o wolnych etatach 20% i więcej, zniszczonych gruntach, starych budynkach, które się rozpadają, słabym zespole kierowniczym, a nawet właścicielu problemu. Ze względu na ryzyko, niskie dochody operacyjne i problemy z nieruchomością, osoba, która jest skłonna do podjęcia takiej nieruchomości, nie może obawiać się małej (lub dużej) pracy i ryzyka związanego z próbą przekształcenia tego rodzaju nieruchomości w.
Jednak w tych nieruchomościach są setki tysięcy, a czasem miliony dolarów! Wystarczy jedno spojrzenie i kilka różnych scenariuszy, aby określić, czy obiekt będzie działał zgodnie z oczekiwaniami.
Jak widać, stopa kapitalizacji może być świetna dla jednej osoby, a dla drugiej jest okropna, w zależności od typu inwestora, którego kupujący jest!
Jako sprzedawca sprzedawca chce sprzedać nieruchomość po najniższej możliwej stopie procentowej, ponieważ oznacza to, że jest oferowana po najwyższej możliwej cenie. To na pewno zależy od stanu nieruchomości, dochodów operacyjnych, kosztów, wolnych miejsc pracy i zespołu zarządzającego w celu ustalenia, co sprzedawca może uzyskać za nieruchomości. Rynek dyktuje, jaka jest właściwa cena za nieruchomość.
Stopy kapitalizacji są uważane za najlepszy sposób określenia wartości nieruchomości. Pamiętaj, że bank, lub inny rodzaj pożyczkodawcy, będzie patrzył na NOI nieruchomości w porównaniu do długu w celu ustalenia, czy jest to bezpieczna inwestycja dla pożyczkodawcy. Dla pożyczkodawcy pokrycie długu jest ważniejsze niż stopa kapitalizacji. Jeśli jednak możesz uzyskać wyższą stawkę, uzyskując niższą cenę zakupu, możesz uzyskać mniejszą pożyczkę i być w stanie pokryć pożyczkę bieżącym NOI. Chodzi o to, żeby sprawdzić liczby, czy umowa jest wykonalna.
Podczas sprawdzania właściwości komercyjnych użyj współczynnika przekroczenia, aby określić, czy właściwość obiektu pasuje do określonych kryteriów. Zawsze twórz przyszłe scenariusze i manipuluj arkuszami dochodów i wydatków nieruchomości, aby określić, czy możesz uzyskać pieniądze z nieruchomości, które masz nadzieję uzyskać.
Kopalnie złota można znaleźć we właściwościach o wyższej wartości cap, więc sprawdź to i zobacz, co możesz odkryć we własnej społeczności.