Czy istnieje wyjście z jakiegokolwiek oszustwa inwestycyjnego??
Pierwszą rzeczą, którą należy sobie uświadomić, jest to, że jeśli czujesz, że zostałeś oszukany, prawdopodobnie nie jesteś jedyny. Może się tak czuć i możesz czuć się samotny, głupi, oszukany, zły lub zawstydzony - niektóre z powszechnych emocji odczuwane w tym czasie.
Ale są to emocje, które programiści o przekrzywionych umysłach będą zachęcać do myślenia. Mają nadzieję, że poczujecie się :suckered:, i po prostu nie chcę nikomu powiedzieć. W rzeczywistości, dzięki sprytnemu oszustwu, może wydawać się, że nie ma nic do powiedzenia, poza instynktem, aż zaczniesz kopać.
ZAKUPIENIE PIERWSZEJ WŁASNOŚCI INWESTYCYJNEJ (Wprowadzenie do inwestowania w nieruchomości!)
Ale bezwładność jest właśnie tym, co ci przestępcy (i zwykle są przestępcami) chcą, abyś myślał. W tych okolicznościach nie możesz trzymać wszystkiego w sobie. Musisz spróbować dowiedzieć się, czy inni ludzie zostali oszukani w podobnej sytuacji. Nigdy nie wiadomo, możesz być jedną z dziesięciu, dwudziestu lub setek podobnych dusz, a jeśli znajdziesz i utożsamiasz się z takimi grupami, będziesz miał znacznie większą szansę na uzyskanie kary, uwierz mi.
Wpadłem w takie oszustwo inwestycyjne około 18 miesięcy temu (wiem - gasp - shock - horror - i sprzedajemy nieruchomości inwestycyjne!). Przez kilka miesięcy myślałem, że zwariowałem, nie mogłem zrozumieć, dlaczego nie mogłem dostać lokatorów w pobliżu cen, których się spodziewałem, a nawet w ogóle zostać lokatorami. To było pierwsze objawienie, ponieważ obiecano mi, że nieruchomości zostaną całkowicie wynajęte po zakończeniu. Przynajmniej tak mówiły broszury, a także kierownik sprzedaży podczas prezentacji, w której uczestniczyłem. I kupiłem kilka takich :pięknych:, z których każda rzekomo w pełni wynajęła i sprawiła, że około 500 miesięcznie czynszu za nadwyżkę.
Potem zacząłem dokładniej badać sytuację i wkrótce udało mi się zidentyfikować problem. Jest to bardzo skomplikowany obiekt inwestycyjny Scam!
Więc w jaki sposób ja, doświadczony inwestor nieruchomości i odsprzedawca nieruchomości inwestycyjnych - zaangażowałem się w oszustwo związane z nieruchomościami inwestycyjnymi?
Powiem ci jak - być może zbrodniczy zamiar?
To, co zrobiłem, to kronika wydarzeń, które faktycznie miały miejsce z moimi inwestycjami, z których od tego czasu dowiedziałem się, że było ponad 100 podobnych incydentów.
Zanim przystąpiłem do tej inwestycji lub nawet poleciłem ją innym, która składała się z kilku odnowionych domów przekształconych w HMO dla studentów (Domy wielokrotnego zajęcia), dokładnie zbadałem firmę. (Uwaga: firma i lokalizacja tych domów nie jest wymieniona w tym raporcie z powodów prawnych). Sprawdziłem co najmniej 6 konwersji własności, rozmawiałem z osobami z ich wynajmu i rozmawiałem z kilkoma istniejącymi inwestorami. W tym czasie zabrałem ze sobą mojego partnera biznesowego, aby sprawdzić moje wnioski. Pocieszyło mnie też to, że ci ludzie wydawali (i nadal wydają) dużo pieniędzy w wielkich ogólnopolskich gazetach (Sunday Times, Telegraph, i tak dalej), i stworzyli całą gamę błyszczących broszur wspierających ich roszczenia.
Niektóre z ich większych projektów poza planem pojawiły się także w dwustronicowym rozkładzie w jednym z wiodących brytyjskich magazynów poświęconych nieruchomościom. Mało tego, ale mieli (i wciąż mają) bardzo duże stoiska wystawowe w wielu wiodących brytyjskich wystawach nieruchomości.
Wszystko zdawało się układać w stosy, więc kupiłem ich kilka i zachęciłem moich przyjaciół, bliską rodzinę i kolegów z pracy do kupienia również. Zapłaciłem opłaty za rezerwację i po prostu ustatkowałem się, aby poczekać, aż zostaną ukończone, i zacząć generować nadwyżkę gotówki co miesiąc.
Pierwszym wydarzeniem w łańcuchu rzeczy było to, że domy były bardzo późno ukończone, więc byliśmy w niebezpieczeństwie utraty studentów na jesieni 2005 r., Ale inwestycja wciąż wydawała się całkiem dobra, a zresztą wszyscy wymienialiśmy umowy do tego czasu . I, oczywiście, wszyscy myśleliśmy, że mamy przynajmniej 11% udziałów w każdej nieruchomości, plus zwykły wzrost o 4-6% w stosunku do ubiegłego roku. Ponadto, gdy zapytano nas, czy moglibyśmy sprawdzić je przed zakończeniem, powiedziano nam: :Przykro mi, ponieważ masz najemców, musisz dać 48 godzin lub więcej powiadomienia:. Potem, kiedy próbowaliśmy spotkań, nikt nie mógł znaleźć kluczy.
Gdzie były moje dzwonki alarmowe, słyszę, jak pytasz -
Oczywiście w trybie cichym!
Ale wtedy naprawdę zaczął się wznosić na powierzchnię...
Wszystkie te domy zostały sprzedane pod hasłem :Wszystkie kontakty dla usług pod jednym dachem dla inwestora - skorzystaj z naszych usług dla sprzedaży, rekomendowanych prawników, brokerów wewnętrznych, kredytów hipotecznych, zarządzania wynajmem od naszej własnej firmy: - wiesz, naprawdę dobra, pakowana oferta dla inwestora fotelowego :.
Problem 1 polegał na tym, że domy nie zostały w pełni wynajęte po zakończeniu budowy, aw wielu przypadkach lokatorzy wydawali się :topnieć: po podpisaniu umów. Tyle na temat obietnic złożonych w glosowaniu deweloperów, że najemcy mieliby być na miejscu przed zakończeniem, z gwarancjami krzyżowymi, tak że nie byłoby praktycznie żadnych pustych okresów, żadnych problemów z czynszem, jak gdyby jeden lokator nie zapłacił, gwarancje krzyżowe oznaczało, że inni lokatorzy byliby odpowiedzialni.
Ponadto, w niektórych przypadkach (nie na moje szczęście) w ogóle nie prowadzono prac renowacyjnych, a deweloperzy mieli wtedy policzek, by poprosić o 3 000 za nieruchomość, aby naprawić te, które nie zostały wykonane. Potem pojawiły się poważne problemy z robotami budowlanymi. Piwnice byłyby zalewane, a nie z powodu deszczu (chociaż zdarzało się to w wielu przypadkach, gdy piwnice nie były prawidłowo :zalewane:), ale z powodu wadliwego kanalizacji, ale jeśli oczywiście mieliśmy 12-miesięczną umowę gwarancyjną - prawda? Źle?
Nawet po stałych rozmowach telefonicznych i e-mailach firma zarządzająca nie przesłała nam odpowiednich danych i nie informowała nas o problemach związanych z obsługą techniczną, odejściu najemców, najemcom, którzy nie płacili czynszu w terminie - wszystkie standardowe rzeczy, których można było oczekiwać od :właściwej: firmy zarządzającej, która pobierała 10% czynszu jako opłatę.
A kłopoty, z którymi zawarłem umowy o zarządzanie z inną firmą, to kolejna historia na kolejny dzień, kiedy można powiedzieć.
Ok, więc to wydawało się po prostu nieuczciwą pracą budowlaną i całkowitym brakiem właściwego zarządzania przez dział zajmujący się wynajmem. Nie jest to rodzaj usługi, jakiej można się spodziewać po firmie prowadzącej tak wiele działań marketingowych w całym kraju, ale oczywiście, będąc tak wysoko postawioną firmą, można by pomyśleć, że naprawiliby problemy. Dobrze? Źle!
Więc z powodu tych wszystkich problemów, już zacząłem robić bardzo intensywne śledztwo w tej firmie, a także metody wykorzystywane do pakowania sprzedaży tych domów.
Następnie okazało się, że większość tych domów została kupiona przez dewelopera około trzech do czterech miesięcy przed ich sprzedażą, dla około 90 000 - w słowach programistów - opuszczonych domów, które zostały całkowicie wypatroszone; Właściwości 3 łóżek, które miały otwarte piwnice i czy przebudowy dachu, więc dodając aż 2, 3 lub nawet 4 kolejne sypialnie i rzekomo przekonwertowane na najwyższe standardy dla celów HMO, a te zostały sprzedane nam na około? 249.950 do <325,000 i więcej.
Ding Ding Ding - Dzwonki alarmowe...
Dlaczego byliśmy bardzo szczęśliwi, że je kupiliśmy - ponieważ oni wszyscy przyszli z wycenami RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) na temat wartości nieruchomości i przewidywanych przychodów z najmu.
Wszystko to pasowało do twierdzeń deweloperów.
Ale kiedy zauważyliśmy, że kilku inwestorów z innych grup miało przejęte niektóre z tych podobnych domów - ponieważ nie otrzymywały czynszu, a w konsekwencji nie mogły sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, a wyceny wahały się od około 80 000 do około 100 000 PONIŻEJ WARTOŚĆ HIPOTECZNA!
Nasze własne dochodzenie odkryło następnie, że wiele z tych nieruchomości zostało wycenionych przez tę samą firmę, a dla porównania, użyły właściwości tego samego dewelopera w formularzu wyceny.
Natrafiliśmy na przypadki, w których przyznane kredyty hipoteczne:-
? Nie były ważne dla wielu domów zajętości - dlaczego więc udzielono pożyczki?
? Nie zostałoby przyznane, gdyby banki wiedziały, że nieruchomości zostały już wynajęte i nie zostały sprzedane jako wolne miejsce. Dlaczego więc udzielono kredytu hipotecznego??
? Nie zostałoby przyznane, gdyby ocena wyceny była nierealistyczna. Tak więc udzielono pożyczek na nieprawidłowe informacje. Gdyby inwestor umieścił dane dotyczące czynszu, prawdopodobnie dokonano by oszustwa hipotecznego.
? Nie udzieliłoby pożyczki (zwłaszcza odsetki), gdyby znana była prawdziwa wycena.
? Nie przyznaliby 85% zakładanej wartości, gdyby wiedzieli, że wpłacono Gifted Deposit (wraz z prawnymi i innymi opłatami od dewelopera). Adwokat był świadomy, podobnie jak pośrednik, więc dlaczego kredytodawca nie został poinformowany?
Teraz, gdy lubię myśleć o sobie jako o :doświadczonym inwestorze:, wiedząc, że zdeterminowane depozyty, spłaty gotówki itp. Zdarzają się i dość często przeskakują na rynek nieruchomości w drodze, powiedziałem mojemu prawnikowi (sędziom), co było stroną , pośrednik powiedział mi, co to jest, więc nie ma problemu?
Źle ... Dowiaduję się, że ani prawnik, ani pośrednik nie poinformowali pożyczkodawcy.
Gdzieś tutaj coś było nie tak.
Pytanie brzmi - czy to wina:-
?Deweloper?
?Solicitor?
?Broker?
?Inwestor?
W społeczeństwie, w którym regulacje obejmujące prawników, brokerów, kredyty hipoteczne i rzeczoznawców wydają się dość surowe, muszę powiedzieć, że uważam, że coś jest nie tak, gdzie nieszczęsny inwestor indywidualny może wejść w tak nieuregulowaną pułapkę!
Jeśli uważasz, że byłeś zamieszany w takie oszustwo związane z nieruchomościami inwestycyjnymi i chciałbyś sprawdzić, czy w tej samej łodzi znajdują się inne osoby, odwiedź mój blog, na którym możesz wyrazić swoją opinię, a nawet dodać swoje nazwisko do uporządkowanej listy, jeśli chcemy więc stworzyć bazę danych podobnych zdarzeń, które można łatwo przeanalizować, aby wykryć trendy, lub na przykład przekazać do :Watchdog:. Jak kupić nieruchomość inwestycyjną Czy osiągnąłeś punkt w swoim życiu, w którym wiesz, że musisz zrobić coś, aby zwiększyć swój dochód emerytalny lub chcesz znaleźć sposób na zwiększenie wydatków na gotówkę? Ten artykuł zapewni ci niezbędne informacje pomocne w znalezieniu zyskowna własność inwestycyjna. Uzbrojony w cele inwestycyjne nieruchomości, nadszedł czas, aby wyjść i znaleźć korzystne właściwości..
Przed rozpoczęciem wyszukiwania należy jednak pamiętać, że będziemy poszukiwać nieruchomości inwestycyjnych, w których możemy czerpać zyski z zmotywowanych sprzedawców. Jeśli sprzedawca nie jest zmotywowany, nie będzie mógł wynegocjować dobrej umowy. Powtórzę to jeszcze raz, zarabiasz, kiedy nie kupujesz, kiedy sprzedajesz. Droga zaczyna się od opracowania listy potencjalnych właściwości za pomocą profilu, który opracowałeś podczas swojej sesji celów - zobacz poprzedni artykuł - Jak odnieść sukces w inwestowaniu w nieruchomości. :Istnieje kilka źródeł właściwości:
Agenci nieruchomości. Uzyskasz lepsze wyniki, jeśli poświęcisz czas na przeprowadzenie wywiadu z kilkoma profesjonalistami z branży nieruchomości i zapytasz ich, czy są właścicielami jakichkolwiek nieruchomości inwestycyjnych. Jeśli jesteś w stanie zlokalizować jednego z tych specjalistów w swojej okolicy, trzymaj się ich. Rozumieją twoje potrzeby i będą nieocenione, pomagając osiągnąć twoje cele. Agenci nieruchomości mogą być doskonałym źródłem niedowartościowanych nieruchomości inwestycyjnych. Po tym, jak cię poznają, będą cię szukać za każdym razem, gdy dobra nieruchomość trafi na ich biurko. Mogą również pomóc w określeniu wartości rynkowej potencjalnej nieruchomości. Twój agent może dostarczyć Ci listę wszystkich nieruchomości inwestycyjnych, które spełniają Twoje wymagania.
Foreclosures Lists: To jest mój ulubiony sposób na znalezienie nieruchomości inwestycyjnych. Głównymi powodami Foreclosures są nieodebrane płatności z powodu przerw w pracy, rozwodów i problemów zdrowotnych. Najprostszym sposobem na zdobycie tej listy jest wykonanie wyszukiwania w Internecie w dowolnej z głównych wyszukiwarek dla słów :lista wykluczeń: .Miesięczna cena subskrypcji waha się od 28 USD do 35 USD. Te pieniądze są dobrze wydawane. znalazłem bardzo ładne nieruchomości inwestycyjne za pomocą tej metody, na przykład w 2003 r. znalazłem 4-letni dom z 3 sypialniami i 2 łazienkami w miłej okolicy, wiedziałem, że to dobra okazja, ponieważ bank prosi o 87 000 USD, a Oryginalna cena sprzedaży wyniosła 105 000 USD dwa lata wcześniej, a rzeczoznawca wycenił tę nieruchomość za 106 000 USD Jesteś w stanie uzyskać wszystkie te informacje bez wychodzenia z domu Internet jest wspaniałym narzędziem do uzyskania informacji. Zdecydowałem, że to świetna okazja, agent nieruchomości prawie spadł z krzesła po tym, jak zobaczył moją wstępną ofertę w wysokości 69 000. Po dalszych negocjacjach kupiłem nieruchomość inwestycyjną za 72 000. Aktualna szacowana wartość to 115 000 USD..
Aby skorzystać z tej metody, należy wykonać następujące czynności:
• Przejrzyj codzienną listę wykluczenia dla swojej okolicy
o Wybierz właściwości, które były na liście przez mniej niż 30 dni
• Zakreśl właściwości inwestycyjne, które pasują do Twojego budżetu.
• Zwróć szczególną uwagę na właściwości, które znajdują się w ładnych dzielnicach. Oni są pierwszymi, którzy odejdą.
o Wybierz tylko właściwości, które znajdują się w odległości 50 mil od domu.
• Skorzystaj z Internetu i uzyskać dostęp do lokalnych dokumentów podatkowych i uzyskać wartość podatku od nieruchomości.
• Użyj Internetu, aby uzyskać dostęp do zillow.com. Ta strona daje ci inną wskazówkę co do wartości nieruchomości.
• Poproś swojego agenta nieruchomości, aby pokazał ci swoją nieruchomość inwestycyjną .
• Jeśli jest to twoja pierwsza nieruchomość inwestycyjna, możesz wziąć generalnego wykonawcę ze sobą lub kogoś, kto wie o naprawach. Będą cię doradzić, jeśli nieruchomość ma jakieś poważne problemy.
• Po wykonaniu wszystkich tych kroków, powinieneś być gotowy do złożenia oferty. Jest to jeden z najlepszych kroków, jeśli lubisz negocjować. To będzie temat mojego następnego artykułu.
Inne metody znajdowania nieruchomości inwestycyjnych, z których korzystałem rzadziej, to: lokalne gazety, magazyny nieruchomości, przejazdy, strony rządowe, ulotki, rozmowa z lokalną izbą handlową.
Trochę lub praca wymaga rozpoznania korzystnej oferty. Jednak ten artykuł przesunął Cię o wiele mil przed konkurencją. To jest drugi artykuł z serii :Jak odnieść sukces w inwestowaniu w nieruchomości:.