Dla wielu właścicieli domów, którzy wycofują się w strachu i niepokoju, gdy zaczną tracić spłatę kredytu hipotecznego, proces, który bank podąża w celu zamknięcia dostępu do domu, może być zaskakująco krótki. W rzeczywistości, w ciągu zaledwie kilku krótkich miesięcy, kredytobiorcy mogą przejść od zaległości w spłacie kredytu hipotecznego do bycia pozwanym, po tym, jak ich dom został sprzedany na aukcji do momentu eksmisji przez bank lub nowego właściciela..
Poniższa historia pokazuje, jak może przebiegać typowe zamknięcie w państwie sądowym (wymagające wyroku w sprawie wykluczenia). Zakłada on, że rodzina w fikcyjnej historii nie robi nic, aby uratować dom lub bronić się przed sądowym zamknięciem w sądzie, aby spróbować kupić więcej czasu.
Obowiązki właściciela domu po wykluczeniu
John i Mary kupili dom w 2006 roku za 250 tysięcy dolarów, na szczycie rynku nieruchomości w ich sąsiedztwie. Nie wyłożyli żadnych pieniędzy, ponieważ mieli wystarczająco dobry kredyt, aby zakwalifikować się do 100% kredytu hipotecznego typu subprime. Od tego czasu dom stracił na wartości, podobnie jak wszystkie domy w ich sąsiedztwie, a ostatnio oszacowano na 175 000 USD.
Nie spłacili zasadniczo żadnego salda należnego na kredyt hipoteczny, a niedawno John stracił pracę w zakładzie produkującym formy z tworzyw sztucznych. Znalazł tymczasową pozycję, ale zamiast zarabiać 60 000 $ rocznie, teraz ma szczęście, że zarabia 300 $ tygodniowo. Mary również podjęła pracę w niepełnym wymiarze godzin, ale jej dochód jest nawet niższy niż u Johna, a nie będą mogli sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego..
Nieuchronnie, John i Mary zaczynają tracić zapłatę na hipotece i innych rachunkach, chociaż nie słyszą od banku, aż miną trzy miesiące. Ponieważ mieszkają w stanie zamknięcia dostępu do sądu, ich pożyczkodawca wysyła im zawiadomienie, że jeśli nie zwrócą zaległości w ciągu 30 dni lub dokonają innych ustaleń, zostanie wszczęte postępowanie egzekucyjne.
John i Mary nie odpowiadają na ten list ani na żadne z codziennych wezwań z działu windykacji banku. Zakładają, że zostaną upokorzeni i zmuszeni do dokonania płatności, na którą nie mogą sobie pozwolić, i potrzebują każdego pensa, który obecnie płacą za żywność i media. Dlatego nie kontaktują się z bankiem w sprawie rozwiązań treningowych, a bank robi następny krok.
Po upływie trzydziestu dni pożyczkodawca wysyła 10-dniowe zawiadomienie o zamknięciu domu i odsyła pożyczkę do lokalnych prawników w tym stanie. Kilka tygodni później pozew został złożony w sądzie okręgowym, a John i Mary otrzymują kopię wezwania i skargi, dając im 30 dni na złożenie odpowiedzi.
Chociaż rodzina konsultuje się z prawnikiem o obronie egzekucji w sądzie, postanawiają nie korzystać z tej opcji ze względu na wysokie koszty i mało prawdopodobny wynik wygrania procesu. Zamiast wynająć adwokata lub bronić wyłączenia na własną rękę, John i Mary postanawiają, że nie odpowiedzą na skargę i mają nadzieję, że coś lepszego nadejdzie po ich stronie.
Ale nic lepszego nie przychodzi, a bank prosi sąd o przyznanie mu wyroku zaocznego i nakazuje, aby dom był licytowany podczas następnej sprzedaży szeryfa hrabstwa. Ponieważ John i Mary nie złożyli odpowiedzi, sędzia przyznaje wniosek banku o orzeczenie zaoczne, a dom jest wystawiony na sprzedaż. Pożyczkodawca przesyła rodzinie kopię wyroku i zawiadomienia o sprzedaży, przekazując je do dnia aukcji w celu spłacenia całkowitej kwoty należnej.
W następnym miesiącu dom jest licytowany w sądzie okręgowym przez wydział szeryfa, chociaż nikt nie kupuje domu. Własność powraca do pożyczkodawcy, który jest jedynym podmiotem, który złoży ofertę na nieruchomości. Cały proces wykluczenia trwa około 100 dni od momentu pierwszego powiadomienia, dopóki bank nie odzyska prawa własności.
W ciągu kilku dni po sprzedaży domu, sprzedaż zostaje potwierdzona przez sąd, a adwokaci banku domagają się, aby właściciele domów i wszelkie pozostałe przedmioty osobiste w domu zostały usunięte. Sędzia wydaje postanowienie, a 3-dniowe zawiadomienie o eksmisji jest umieszczane na nieruchomości przez zastępcę szeryfa w ciągu kilku dni, ku szokowi, przerażeniu i zaskoczeniu Johna i Marii, którzy sądzili, że dostaną więcej uwagi, jeśli byliby zostać wypchniętym.
W tym momencie John i Mary nie podjęli żadnych konkretnych działań, aby ocalić swój dom i obecnie grozi im eksmisja z nieruchomości w ciągu 72 godzin od otrzymania powiadomienia. Ponieważ nie zrobili nic, by powstrzymać wykluczenie lub opóźnić proces sądowy, mieli niewiele ponad trzy miesiące na zaoszczędzenie pieniędzy na przeprowadzkę. To nie wystarczy, aby znaleźć mieszkanie, a rodzina musi zamieszkać z krewnymi, dopóki nie będą mogli sobie pozwolić na nowe miejsce.