Oceniając wartość nieruchomości, wielu inwestorów i innych nabywców nieruchomości komercyjnych patrzy na porównywalną sprzedaż, aby ustalić rzeczywistą aktualną wartość rynkową nieruchomości. Porównywalna sprzedaż może pokazać dokładnie, za które nieruchomości sprzedajesz, a nie tylko cenę wywoławczą. Jeśli znasz trzy lub cztery właściwości o podobnych cechach sprzedanych za mniej więcej taką samą kwotę, możesz określić, jaka jest wartość Twojej nieruchomości. Nie wystarczy spojrzeć na cenę wywoławczą, ponieważ może być tak daleko, jak tego sobie życzy właściciel. Może on śnić o tym, co naprawdę jest warte!
3 sposoby na wycenę firmy - samouczki inwestycyjne MoneyWeek
Porównywalne sprzedaże lub kompozycje to nieruchomości, które sprzedały się wokół przedmiotowej nieruchomości, które są podzielone na strefy w identyczny sposób i mają mniej więcej taką samą powierzchnię. Pomaga również, jeśli porównywalna sprzedaż pochodzi z nieruchomości, które mają podobne zastosowania.
Porównywalna sprzedaż może nie zawsze być najdokładniejsza dla danej nieruchomości. Mogą one pochodzić sprzed wielu lat, mogą nie mieć podobnego zastosowania, wiele z nich nie ma takich samych cech, jak dostępność narzędzi, lub może nie mieć porównywalnej ilości frontonów drogowych, lub może stanowić znaczną odległość od przedmiotowej nieruchomości.
Aby obejść ten problem, musisz użyć najbliżej dostępnych właściwości. Po prostu dostosowujesz cenę zgodnie ze zmianami na rynku lub właściwościami nieruchomości.
Na przykład, jeśli porównywalna sprzedaż miała miejsce od 2001 r., A bieżący rok to 2006 r., Możesz dostosować cenę zgodnie ze wzrostem wartości, jaki odczuł cały rynek komercyjny w określonym obszarze.
Lub, jeśli przedmiot własności posiada całkowitą pierzeję drogową równą 200 stóp, a porównywalny obiekt sprzedaży ma pierzei 1000 stóp, możesz odpowiednio dostosować cenę lub wartość.
Jak widać, znalezienie prawdziwej aktualnej wartości rynkowej nieruchomości może wymagać zbadania i dostosowania w odniesieniu do nieruchomości sprzedanych w przeszłości. Im nowsza i podobna jest porównywalna sprzedaż, tym łatwiej i dokładniej możesz ocenić prawdziwą wartość nieruchomości.
Dobrym pomysłem jest zebranie jak największej liczby porównywalnych sprzedaży i dokonanie inwentaryzacji każdego z nich. Jakie są cechy? Jakie są zastosowania? Oceniaj każdy indywidualnie, a następnie grupuj je razem, aby określić ogólny konsensus. Powinieneś być w stanie określić aktualną wartość rynkową w tym momencie. Im więcej właściwości masz do puli, tym dokładniejsza będzie liczba.
Bardzo często pośrednicy lub agenci dostarczają Ci kompotów z obszaru zainteresowania w ramach usługi sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jeśli nie jesteś zaznajomiony z tym obszarem, musisz być nieufny wobec kompotów, które ci wysyłają.
Otrzymałem kompozycje nieruchomości w najbogatszych obszarach dla przedmiotu nieruchomości, który został umieszczony w obszarze o niższej lub średniej klasie, co całkowicie zniekształciło prawdziwą wartość rynkową nieruchomości. O ile nie zbadałem dalej i zadałem wiele pytań, mogłem z łatwością wziąć tę nieruchomość jako prawdziwą, porównywalną sprzedaż, i oczekiwałbym o wiele większego zwrotu niż to, co naprawdę bym doświadczył.
Niestety, tak długo jak chcesz ufać informacjom, które otrzymujesz od źródła, musisz zawsze przeprowadzić własne dochodzenie, ponieważ pośrednicy i agenci są tam, aby sprzedawać swoje nieruchomości. Wielu z nich jest uczciwych i zrobi wszystko, co w ich mocy, by przekazać ci najdokładniejsze informacje. Są jednak tacy, którzy oszukują nabywcę, aby sprzedać nieruchomość i otrzymać prowizję. Ważne jest, aby być świadomym tych taktyk. Chociaż nie lubimy przyznać, że tak się dzieje, to na pewno tak.
Porównywalna sprzedaż to jedyny sposób, w jaki można określić prawdziwą wartość nieruchomości. Dla określenia najdokładniejszej wartości może być porównywalne z innego miasta lub nawet powiatu o identycznych cechach. Jeśli to konieczne, poproś zaufanego agenta lub pośrednika o pomoc, ponieważ poznają oni swój rynek w środku i na zewnątrz, i będą w stanie wskazać ci właściwy kierunek, w odniesieniu do nieruchomości, która naprawdę jest warta. Uzyskaj dwie lub trzy opinie, aby zweryfikować wszelkie informacje, które możesz otrzymać. Jak określić wartość rynkową Dzisiaj pokażę ci, jak systematycznie określać cenę, którą potencjalny klient jest skłonny zapłacić w oparciu o oferowaną usługę, charakterystykę projektu i rodzaj
klient, do którego się wybierasz.
Większość wykonawców jest przekonanych, że wie, ile ich rynek chce zapłacić. Kiedy jednak dostaję możliwość przeanalizowania ich systemów gromadzenia danych, odkrywam, że w ich informacjach jest dziura. Nie ma możliwości, aby naprawdę znali najlepszą cenę, jaką można zaoferować potencjalnym klientom.
Widzę ten sam problem, patrząc na wykonawców? systemy kalkulacji kosztów pracy. Większość z nich nie gromadzi wystarczających danych, aby wiedzieć, w jaki sposób ich koszty różnią się w zależności od typu i wielkości projektu (Błąd nr 6).
Podnoszenie cen to najszybszy sposób na pozbycie się Twojej dolnej linii
Dwa główne powody, dla których wykonawcy oferują niskie ceny to:
1. Boją się, że stracą pracę.
2. Nie mają twardych danych do kierowania ich decyzjami cenowymi.
Naprawa drugiego problemu zazwyczaj eliminuje pierwszy.
Twarde dane na temat wyników osiągniętych w przeszłości w połączeniu z bieżącym monitorowaniem dają pewność, że oferują wyższe ceny. Więc zacznijmy zbierać dane.
Twoim celem jest śledzenie gotowości twojego rynku do płacenia za twoje usługi. Im więcej szczegółów śledzisz, tym bardziej wyrafinowane i wymagające będą wytyczne dotyczące cen. Im więcej detali śledzisz, tym więcej pieniędzy zarobisz.
Rozpocznij od skopiowania każdej propozycji i zapisania szacunkowego kosztu, fizycznej wielkości pracy, rodzaju oferowanych usług, typu klienta, statusu klienta i źródła pochodzenia.
W przypadku typu klienta należy zwrócić uwagę na to, czy przenosisz się do budynku mieszkalnego, komercyjnego, właściciela budynku / operatora, zarządcy nieruchomości, powierzchni handlowej, budynku biurowego, generalnego wykonawcy, podwykonawcy, przemysłowego, instytucjonalnego lub innego. Aby uzyskać status klienta, należy zwrócić uwagę na to, czy przenosisz się do nowego klienta, istniejącego klienta lub polecenia. Zwróć uwagę na źródło prowadzące.
W przypadku rozmiaru projektu znajdź wskaźnik, który ma sens dla Twojego handlu. Obszary (na przykład stopy kwadratowe) lub objętości (na przykład sześcienne stocznie) są najbardziej rozpowszechnione.
Skonfiguruj arkusz kalkulacyjny, aby przechwycić dane (mam je w razie potrzeby). Utwórz kolumnę dla każdego elementu danych.
Wstaw kolumny z numerem wniosku i nazwą projektu lub klienta. Dodaj kolumnę dla statusu oferty (wygrana, przegrana, open, budżet). Dołącz kolumnę dla daty wniosku.
Wprowadź każdą propozycję w pojedynczym wierszu w arkuszu kalkulacyjnym. Często najlepszym sposobem na umieszczenie danych w arkuszu kalkulacyjnym jest przekazanie komuś stosu propozycji i umożliwienie im wprowadzenia wszystkich danych naraz. Cotygodniowe wprowadzanie danych jest dość typowe.
Po przechwyceniu dużego zestawu danych możesz go przeanalizować i sprawdzić, jakie są Twoje ceny. Jeśli rozwiniesz wiele propozycji, możesz zebrać wystarczającą ilość danych w ciągu trzech lub czterech miesięcy. Jeśli tworzysz tylko kilkaset propozycji rocznie, gromadzenie wystarczających danych, by twoje wnioski były ważne, może zająć więcej niż rok.
Teraz część zabawna - analizowanie sukcesu cenowego.
Szukając wskazówek dotyczących cen, sortuj i filtruj dane według typu pracy, rodzaju klienta, wielkości pracy. Poszukaj wizualnego wskazania, że znalazłeś legalny i logiczny trend.
Skup się na stawkach wygranych. Czy wygrywasz 1 na 5, 1 na 2 lub 1 na 3? Chcesz wiedzieć, jaki marżę przyniosło odpowiednią liczbę sukcesów.
Poszukujesz sukcesu od 25% do 40% w zależności od wielkości zatrudnienia. Im mniejsza praca, tym wyższy wskaźnik sukcesu. Im większa praca, tym niższy wskaźnik sukcesu.
Konkurencja nasila się przy większych zadaniach. Wszyscy ich chcą.
Załóżmy, że im wyższa cena pracy, tym mniej marży otrzymasz. Prawie wszyscy kupujący stają się bardziej wrażliwi na cenę, gdy cena wzrasta. Poszukaj potwierdzenia tego w swoich danych.
Cena jest bardzo różna w zależności od rodzaju klienta, do którego się wybierasz.
Klienci indywidualni są najbardziej wrażliwi na cenę, a najmniej przemysłowi. Zawsze pamiętaj o syndromie innych ludzi. Kiedy Twoi potencjalni klienci wydają pieniądze innej osoby, są prawie zawsze mniej wrażliwi na cenę niż właściciel pieniędzy.
Skorzystaj z danych, aby poprowadzić swoje oferty cenowe
Przerzucając swoje dane do arkuszy kalkulacyjnych, wykresów i tabel, powinieneś być w stanie stworzyć wytyczne dotyczące cen dla swojej firmy. Wytyczne będą miały zastosowanie jako :Wszystkie rzeczy są równe, dla tego rodzaju pracy, tej wielkości pracy i tego typu klienta, jest to cena, którą powinniśmy być w stanie wygrać w trzeciej sekundzie czasu:.
Chciałbym podać ci dokładną trzyetapową procedurę dla wyciągnięcia twoich wniosków, ale prawda jest taka, że często będziesz musiał zagrać z danymi zanim wiadomość stanie się głośna i czysta.
Po ustaleniu standardowej ceny do zaoferowania należy uważnie przyjrzeć się perspektywie stojącej naprzeciwko Ciebie.
Jeśli sprzedajesz komuś, kto wydaje się być mniej zainteresowany pieniędzmi niż inni ludzie na jego pozycji, użyj wyższej marży.
Skąd wiesz, że on lub ona może chcieć pójść wyżej niż normalnie? Skorzystaj z pytań dotyczących sprzedaży. Pytania te dadzą potencjalnym szansę, aby pokazać, że ich obawy mogą dotyczyć rzeczy, które mają niewiele wspólnego z ceną.
Jeśli odwiedzasz kogoś, kto wydaje się być wyjątkowo świadomy cen, to zaoferuj niższą cenę niż zalecane wytyczne, zakładając, że chcesz pracować w tej cenie.
Pamiętaj, że jeśli twoje dane pokazują zwykłego klienta
zapłać więcej za pracę, którą twój potencjalny klient może być złym klientem
(Błąd nr 2).
Chcesz wygrywać około 25% większych zadań, po które chcesz iść i na pewno nie chcesz wygrywać więcej niż 40% mniejszych.
Jeśli wygrywasz ponad 40% rozszerzanych ofert, w dowolnej kategorii jesteś albo najbardziej mistrzowskim kwalifikatorem potencjalnych klientów, albo jesteś rażąco niedoceniony. W moim doświadczeniu z kontrahentami, to ta ostatnia ... i że zostawiają dużo pieniędzy na stole!