:Zarządzający aktywami: to personel, z którym będziesz się zajmować w działach REO. Ich zadaniem jest kontrolowanie właściwości, sprawdzanie, czy potrzebne są naprawy i zarządzanie właściwościami, dopóki nie zostaną sprzedane.
Jako niezależny inwestor możesz znaleźć wspaniałe możliwości w tej dziedzinie. Musisz jednak być gotowy uczyć się pisemnych i niepisanych zasad i być przygotowanym na radzenie sobie z trudnymi działami REO. Ten artykuł zawiera wskazówki, jak to zrobić.
Wytyczna 1: Zrozumieć postawy kredytodawców wobec nieruchomości REO Banki i pożyczkodawcy nie cierpią z powodu posiadania nieruchomości REO w swoich książkach. Zamiast aktywów mają zobowiązania. Oczywiście, chcą pozbyć się tych właściwości; nie są jednak skłonni do robienia tego ze stratą, jeśli tylko mogą temu zapobiec.
Wykonaj czyn: przejęcie domów w wykluczeniu z zastrzeżeniem istniejącego kredytu hipotecznego
Tak więc, jako inwestor, nie tylko musisz radzić sobie z taką postawą, ale musisz także poruszyć inny fakt: banki i pożyczkodawcy często nie lubią publikować faktu, że mają REO w swoich książkach. Mają trzy powody.
Pierwszym powodem jest to, że nie chcą, aby federalni regulatorzy oddychali ponad ich barkami, kwestionując ich praktyki biznesowe lub wypłacalność.
Drugim powodem jest to, że nie chcą, aby ich deponenci wiedzieli o REO. Deponenci chcą przede wszystkim bezpieczeństwa i jeśli, słusznie lub niesłusznie, postrzegają REO jako dowód wątpliwych praktyk, mogą wyciągnąć swoje pieniądze. Banki chcą chronić swój wizerunek.
Trzeci powód jest taki, że kiedy kredytodawcy mają duży zapas REO, nie chcą, aby rynek na ogół wiedział o tym. Jeśli informacje wyciekają, ceny mogą spaść dramatycznie.
Jak się dowiedzieć o REO? To nasz następny temat.
Zaprezentuj się jako profesjonalista w dziale REO Zarządzający aktywami REO pożyczkodawcy nie chcą zajmować się inwestorami amatorami, więc musisz podejść do nich jako kompetentny profesjonalista.
Najpierw zadzwoń do pożyczkodawcy i zapytaj o dział REO. Po nawiązaniu kontaktu wyjaśnij, że jesteś niezależnym, profesjonalnym inwestorem i jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości REO i chciałbyś umówić się na spotkanie z decydentem.
Następnie skorzystaj z tego spotkania, aby przedstawić swoją sprawę i przekonaj decydenta, że masz majątek i doświadczenie zaangażowanego profesjonalisty. Jeśli dobrze wykonasz swoją pracę sprzedażową, możesz poprosić o listę nieruchomości REO.
Uwaga: Czasami działy REO zajmują się własnymi własnościami; czasami używają brokera. Więc powinieneś być przygotowany na to, aby sobie z nimi poradzić.
Wytyczna 3: Sprawdź właściwości REO Faktem jest, że wiele z tych wykluczonych właściwości nie jest w doskonałym stanie. Dawni właściciele nie są szczęśliwymi kempingowiczami, więc mogą nie zadbać o nieruchomość, a nawet nie uszkodzić jej, by dać upust swojej złości. Tak więc zdecydowanie będziesz musiał przeprowadzić należytą staranność i sprawdzić wszystkie rozważane właściwości.
W niektórych przypadkach pożyczkodawcy dokonają kosmetycznych napraw nieruchomości, ponieważ wiedzą, że bardziej atrakcyjny dom przyniesie wyższą cenę. Aby przeciwdziałać tej sytuacji, zalecam, abyś się pojawił zaraz po nabyciu nieruchomości i zaoferował jej :tak, jak jest:, aby uzyskać niższą cenę.
Mechanika zakupu nieruchomości REO Nie ma tajemnicy do kupowania tych nieruchomości; kupujesz je tak jak każdą inną nieruchomość. Najpierw składasz ofertę. Pożyczkodawca akceptuje je, odrzuca lub składa kontr-ofertę. W przypadku kontroferty negocjujesz.
W odniesieniu do płatności większość pożyczkodawców preferuje gotówkę, ponieważ chcą pozbyć się tych nieruchomości tak szybko i czysto, jak to możliwe. W takim przypadku musisz udać się do innego pożyczkodawcy, aby uzyskać finansowanie. Tylko nie spodziewaj się wiele; kredytodawcy mogą chcieć 10% lub więcej w dół plus koszty zamknięcia. Jednak niektóre działy REO zdają sobie sprawę, że dostaną mniej z oferty gotówkowej, więc mogą zaoferować ci finansowanie. Zaletą tego jest to, że możesz być w stanie zapłacić niższą zaliczkę, uzyskać łatwiejsze warunki, a także zdobyć pieniądze na ulepszenia. Wadą jest to, że zapłacisz więcej odsetek i opłat, niż gdybyś miał prawo do gotówki.
Typowe problemy, których można się spodziewać Jak już wcześniej wspomniałem, wiele z tych właściwości jest w złym stanie i może nie być warte swojej ceny, dlatego należy je dokładnie sprawdzić przed podjęciem decyzji o zakupie..
Ponadto, jak już wspomniałem, te właściwości są sprzedawane :tak jak jest:. Oznacza to, że nie ma żadnej gwarancji. Tak więc, jeśli kupisz nieruchomość, która później wymaga bardzo drogich napraw, utkniesz z tym wydatkiem. Lekcja należytej staranności bardzo ostrożnie!
W przypadku pożyczkodawców posiadających certyfikat federalny, nie można uzyskać oświadczenia o ujawnieniu (większość stanów wymaga tego teraz). Oznacza to, że istnieje możliwość, że utkniesz z nieruchomością, która ma poważne i kosztowne problemy (np. Farbą ołowiową itp.).
Wreszcie, jeśli w wyniku inspekcji domu, znajdziesz naprawy, które trzeba zrobić, nie oczekuj pożyczkodawcy za nie zapłacić. Ich postawa: :Twój problem do rozwiązania.:
Kluczowy punkt: Kiedy podchodzisz do działu REO, bądź w pełni przygotowanym profesjonalistą.