To jest :odpowiedź: na pytanie, które otrzymałem w zeszłym tygodniu w sprawie kategorii komercyjnych kredytów na nieruchomości, zwanych długami :mezzanine:. Jeśli nigdy o tym nie słyszałeś, nie martw się. Zwykle jest używany przez dość znaczących deweloperów i inwestorów komercyjnych w sytuacjach, w których istniejący dług nie jest wystarczająco duży, aby uzyskać finansowanie nieruchomości. Dług w mezzanine jest współczesnym odpowiednikiem drugiego aktu zaufania.
Po pierwsze, musisz zrozumieć, że :nowocześni: komercyjni pożyczkodawcy są zazdrośni: większość z nich, czy to bank, CMBS * bank hipoteczny, a czasami firmy ubezpieczające na życie, nie pozwolą na zarejestrowanie zastawu dla młodszych osób na nieruchomościach, w których mają Pierwszy powód zaufania Jest kilka powodów takiego stanu rzeczy, ale głównym powodem jest to, że inwestorzy z branży nieruchomości potrzebowaliby dużej ilości gotówki, aby przeprowadzić większe transakcje, dopóki nie pojawią się pożyczkodawcy typu :mezzanine:. Oto przykład:
Finansowanie na antresolę Chicago
Inwestor nieruchomości jest właścicielem dużego centrum handlowego od 5 lat i chce je sprzedać. Kiedy go kupił, otrzymał 75-procentową pożyczkę LTV w wysokości 6 milionów dolarów od swojej ceny zakupu w wysokości 8 milionów USD z użyciem pożyczki Conduit * z banku hipotecznego. Stawki spadły od czasu, kiedy je kupił, a jednocześnie zyskały 16 milionów dolarów, a jego saldo kredytów komercyjnych wynosi teraz 5,5 miliona dolarów. Ponieważ jest to pożyczka Conduit, nasz sprzedawca musiałby zapłacić karę w wysokości od 600 000 do 1 miliona dolarów! A ponieważ nie pozwalają na drugi akt powierniczy na nieruchomości, Kupujący musiałby kupić ponad 10,5 miliona USD! Nie.
Kredytodawców hipotecznych typu mezzanine obejść ten problem, pożyczając na zabezpieczenie inne niż nieruchomości. Pożyczki komercyjne Przewody wymagają od pożyczkobiorców utworzenia specjalnego podmiotu, zwykle LLC, w celu posiadania nieruchomości w celu zabezpieczenia ich w przypadku, gdy pożyczkobiorca złoży wniosek o ogłoszenie upadłości. Kredytodawca hipoteczny typu Mezzanine korzysta z udziałów członkowskich LLC jako zabezpieczenia ich pożyczki zamiast nieruchomości. Tak więc w naszym przykładzie pożyczkodawca typu :mezzanine: otrzymuje pożyczkę o wartości nawet 7,3 miliona USD (przyniesie to łączną pożyczkę do 80% ceny zakupu), w zależności od wymogów obsługi długu kredytodawcy. Voila! Zakup zrealizowany!
Kredytodawcy typu mezzanine również odgrywają ważną rolę w dużych kredytach budowlanych. Niestety tego typu pożyczki komercyjne nie są dostępne dla zwykłych śmiertelników. Najmniejsze kredyty typu :mezzanine: mają zazwyczaj wartość 2 milionów dolarów w wysokości 3 milionów dolarów. Ale dobrze jest wiedzieć, że są tam, kiedy ich potrzebujesz!
* CMBS: papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami komercyjnymi, zwykle organizowane przez główne banki inwestycyjne na Wall Street, które są nazywane :kanałami:.