W dzisiejszych czasach wiele stron internetowych poświęconych inwestycjom w guru i nieruchomości jest prawie całkowicie poświęconych niektórym strategiom inwestycyjnym, które w rzeczywistości nie są strategiami inwestycyjnymi: opcja leasingu.
Opcja leasingu (zwana również umową leasingu) jest dokumentem prawnym, który łączy podstawową umowę leasingu z opcją zakupu. Najemca / nabywca płaci właścicielowi / sprzedawcy bezzwrotny depozyt opcyjny, który stosuje się do ceny zakupu domu. Najemca / kupujący płaci następnie właścicielowi / sprzedawcy kwotę, która jest typowa dla kwoty najmu zazwyczaj w okresach miesięcznych.
Opcje najmu w nieruchomościach (wyjaśnione po prostu)
Część tej miesięcznej płatności jest następnie stosowana do ceny zakupu domu. W trakcie lub po zakończeniu okresu dzierżawy najemca / nabywca ma wyłączne prawo do domu, ale zgodnie z warunkami, które wcześniej uzgodniły obie strony.
Z mojego doświadczenia wynika, że opcja leasingu nie jest strategią zysku. Jest to jedynie struktura finansowania, która ma zastosowanie tylko w niektórych rzadkich sytuacjach, takich jak konieczność dokonania odwrotnej wymiany.
W rzeczywistości, około 90% do 95% osób korzystających z dzierżawy okaże się, że nie są one bardziej kwalifikowane do zakupu domu, który są na wynajem, na koniec okresu opcyjnego niż na początku. W związku z tym opcja wygasa i pozostają one absolutnie nic.
Na szczęście właśnie odkryłem, że możemy kupować, sprzedawać i inwestować w nieruchomości bezpieczniejsze i łatwiejsze dzięki umowie zakupu dzierżawy. Większość inwestorów nieruchomościowych nie wie, że jeśli kontrolujesz dom - a nie jesteś właścicielem - możesz zarobić jeszcze większe zyski z prędkością błyskawicy, prawie bez pieniędzy z kieszeni i bez bólu głowy. Mam na myśli, że masz pełną i całkowitą kontrolę nad każdym aspektem domu, ale twoje imię nie jest na czyn.
Umowa najmu daje ci bezpośrednią kontrolę nad domem pod względem obłożenia. Kiedy wrzucisz opcję zakupu kontraktu do miksu, masz teraz wyłączne prawo do zakupu domu w późniejszym, określonym czasie, za określoną kwotę pieniędzy. Dom zasadniczo należy do ciebie, chyba że zdecydujesz się go nie kupić.
Powiedzmy, że znajdujesz Bonnie i negocjujesz kontrolę nad jej domem z umową najmu na zakup. Powiedzmy, że Bonnie zgadza się na dzierżawę, aby kupić ją do domu na następujących warunkach:
Zaliczka: 1 700 USD (czynsz za pierwsze miesiące plus depozyt 1000 USD)
Czynsz: 700 USD miesięcznie
Kredyt czynszowy: 250 USD miesięcznie
Termin: 1 rok
Cena sprzedaży: 75 000 USD
Ponieważ znasz wartość i atrakcyjność umowy najmu dla kupujących, zwiększasz odpowiednio swoją cenę sprzedaży i miesięczną. Umieszczasz reklamę w lokalnej gazecie, która brzmi: :Rent to to Own, No Qualifying! 3 800 $, 800 $ miesięcznie:.
Clyde Kupujący - który nie może kwalifikować się do kredytu hipotecznego z tego czy innego powodu - dzwoni do ciebie i pyta o twoje warunki, które są:
Zaliczka: 3 800 USD (czynsz za pierwszy miesiąc plus depozyt za 3000 USD)
Czynsz: 800 USD miesięcznie
Kredyt czynszowy: 100 USD miesięcznie
Termin: 1 rok
Cena sprzedaży: 89 000 USD
Zarobisz dokładnie 2100 USD z góry, 1100 USD miesięcznych opłat za wynajem i 13 800 USD z zysku netto za łączny zysk netto 17 000 USD w ciągu zaledwie 12 miesięcy. Wyobraź sobie, że robisz jedną z tych transakcji na miesiąc!
Wyszedłeś i kontrolowałeś dom na krótki okres czasu przy minimalnej gotówce z kieszeni. Zrobiłeś swoją pracę domową i dobrze się dogadałeś w domu. Poddzierżawiłeś dzierżawę, by zawrzeć z Bonnie umowę z Clyde na zysk za 17 000 $.
Twoim jedynym ryzykiem związanym z całą transakcją było to, że znalezienie odpowiedniego najemcy / nabywcy może zająć tydzień lub dwa. Mam dla ciebie dobrą wiadomość. Kiedy ktoś widzi reklamę na dzierżawę do zakupu oferty w gazecie, są na niej jak białe na ryżu. Ponieważ oferujesz warunki finansowania, których żaden bank ani pożyczkodawca na świecie nie może dotknąć pięciostopowego słupka.
Wykonuj od dwóch do pięciu takich transakcji każdego miesiąca, ponieważ są one tak szybkie, łatwe i opłacalne. A przy okazji, jeśli wybierzesz, możesz przypisać (sprzedać) swoją opcję osobie trzeciej lub innemu inwestorowi. Wciąż jest wart 14.900 USD w ciągu jednego roku. Możesz zdobyć swój pierwszy zysk w wysokości 2100 $ i sprzedać swoją opcję za co najmniej kilka tysięcy dolarów lub więcej.