Ocena ceny wywoławczej właściciela ma kluczowe znaczenie dla Twojej inwestycji.
Istnieje wiele strategii inwestycyjnych w nieruchomościach komercyjnych, a różni gracze w branży szukają różnych cech nieruchomości, w tym ceny wywoławczej. Dla większości osób w nieruchomościach komercyjnych szukają one uczciwej, dobrej oferty z nieruchomością sprzedawaną w sprzedaży detalicznej lub tuż poniżej powierzchni handlowej. Zazwyczaj nie są skłonni nabywać nieruchomości za więcej, niż są warte (oczywiście są wyjątki).
Jak wycenić antyczne dania dr Lori
Rozumiem, że są ludzie, którzy kupią nieruchomość, ponieważ tak się w niej zakochali, że nie ma znaczenia, co naprawdę jest warte. Będą płacić wszystko, co trzeba, aby uzyskać nieruchomość, na którą mają serce i umysł.
Są inni ludzie w nieruchomościach komercyjnych, którzy szukają nieruchomości, które są znacznie poniżej wartości detalicznej. Niezależnie od strategii inwestycyjnej, musisz być w stanie ocenić cenę wywoławczą sprzedającego i dowiedzieć się, w jaki sposób odnosi się on do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Jest to jedyny sposób, w jaki komercyjny gracz nieruchomości może zdecydować, czy nieruchomość jest warta zapłacenia pewnej kwoty, w zależności od strategii inwestycyjnej i celów.
Sprzedający może ustawić cenę wywoławczą w dowolnie wybranym przez siebie momencie. Nie ma żadnych przepisów ani zasad, których należy przestrzegać przy ustalaniu ceny wywoławczej nieruchomości. W rzeczywistości istnieje wiele strategii wyceny nieruchomości, które mogą być związane z motywacją, negocjacjami, inwestycjami emocjonalnymi w nieruchomości i wieloma innymi; lista jest nieskończona.
Przyjrzyjmy się najpierw możliwym strategiom sprzedawcy w zakresie wyceny nieruchomości, abyśmy mogli zrozumieć, w jaki sposób ceny mogą być zależne od tak wielu problemów.
Sprzedający może mieć pomysł, w jaki sposób wartość jest warta, i bez konsultacji, wybrać cenę z powietrza. Mogą też spojrzeć na kompozycje (porównywalna sprzedaż) nieruchomości sprzedanych w pobliżu nieruchomości w celu ustalenia uczciwej wartości rynkowej. Mogą następnie wycenić nieruchomość wyżej lub niżej, w zależności od tego, jak zmotywowany jest sprzedawca.
Jeśli nie ma kompotów do porównywania nieruchomości, sprzedawca może ocenić wartość nieruchomości na podstawie innego rodzaju nieruchomości, nieruchomości sprzedanej dawno temu i dostosować ją do uznania, a nawet spojrzeć na sąsiednie porównywalne miasta, które mogą wskazywać na co właściwie jest warte.
Prawdziwie uczciwy sprzedawca może dokonać oceny przez kilka różnych osób i przyjąć średnią wartości. Pamiętaj jednak, że wyceny mogą być bardzo drogie, a co najwyżej stanowią szacunek dla wartości nieruchomości. Na nieszczęście rzeczoznawcy mogą się kołysać, aby oceniać wyższą lub niższą, jeśli istnieje jakiś osobisty interes rzeczoznawcy lub ewentualnie związek między sprzedawcą a rzeczoznawcą. Oczywiście nie jest to zalecane, ale uzasadnienie szacunkowej wartości określonej liczby dyktowanej jest łatwiejsze niż się myśli.
Sprzedawca może wycenić nieruchomość o wiele wyższą niż obecna wartość rynkowa, mając nadzieję, że ktoś faktycznie zapłaci tak dużo, lub pozostawiając dużo miejsca na negocjacje. Inni sprzedający mogą po prostu wycenić nieruchomość tak nisko, że dosłownie chcą mieć nieruchomość z rąk.
Jak widać, cena wywoławcza nieruchomości może stanowić zagadkę. Teraz, gdy rozumiemy tylko kilka z wielu możliwych strategii cenowych, przyjrzyjmy się, jak ocenić cenę wywoławczą sprzedającego, aby móc zakupić nieruchomości zgodnie z własnymi strategiami inwestycyjnymi i celami.
Najlepszym sposobem oceny ceny wywoławczej sprzedającego jest rażące zapytanie do pośrednika, agenta lub sprzedawcy, jak ustalona została cena i przedstawienie dowodów potwierdzających. Możesz znaleźć się w sytuacji, w której broker ma kupę kompotów, być może wycenę i dokumentację potwierdzającą, dlaczego nieruchomość jest wyceniona na to, czym jest. Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, poza zatwierdzeniem i weryfikacją dokumentów potwierdzających, bardzo łatwo będziesz w stanie ocenić, czy cena ofertowa jest wyższa, niższa czy niższa od wartości rynkowej. Jest to najłatwiejsza sytuacja, w której można się znaleźć.
Niestety, chociaż ten poprzedni przykład pokazuje, jak każda nieruchomość powinna być prezentowana kupującemu, nie zawsze jest realistyczna. Być może będziesz musiał poprosić brokera o kompilacje i samemu przeprowadzić badania, aby ocenić cenę wywoławczą sprzedającego. Musisz określić motywację, pytając pośrednika, dlaczego właściciel sprzedaje. Musisz porównać wartości gruntów podobne do właściwości przedmiotu i zbliżone do niej. Możesz nawet porozmawiać z miastem, inżynierami i innymi budowniczymi, deweloperami lub inwestorami w okolicy, którzy znają wartość ziemi lepiej niż Ty.
Jeśli nieruchomość znajduje się we własnej społeczności, jako osoba z branży nieruchomości, powinnaś znać swój rynek nieruchomości komercyjnych wewnątrz i na zewnątrz. Jeśli jednak szukasz w nieznanym rejonie, będziesz musiał poprosić o usługi innych graczy komercyjnych nieruchomości.
Jeśli zdecydujesz, że cena wywoławcza sprzedawcy jest zgodna z twoją strategią inwestycyjną i celami, a ty umieszczasz nieruchomość na mocy umowy, następnym krokiem byłoby uzyskanie oceny dokonanej przez niezależną stronę, która nie ma żadnego interesu w przedmiotowej nieruchomości. , aby potwierdzić twoje założenia. W końcu ta ocena będzie podobna do oceny banku i pomoże określić, ile pieniędzy można pożyczyć na projekt. Im bliżej jesteś do oceny banku, tym lepiej będziesz w stanie pokryć koszty projektu, obsługę długu i osiągnąć pożądany zysk.
Wiedza na temat wartości nieruchomości i ocena ceny wywoławczej sprzedawcy to dwa główne sposoby podejścia do podejmowania trafnej i ostatecznej decyzji dotyczącej inwestycji. Zawsze posiadasz pomocniczą i zweryfikowaną dokumentację dla przedmiotowej nieruchomości, dzięki czemu wiesz dokładnie, co dostajesz i za jaką cenę.