Inną ważną kwestią jest to, że jako właściciel lub właściciel mobilnego parku domowego nie jest jak posiadanie lub zarządzanie apartamentami lub domami wynajmu. Jesteś odpowiedzialny za wielkie rzeczy, jak zaoranie śniegu z parkowych dróg i utrzymanie ładnego parku. Z drugiej strony toalety, żarówki i połamane drzwi nigdy nie stanowią waszego problemu. Lokatorzy są właścicielami domu i po prostu wynajmują. To sprawia, że ogólnie łatwiej jest prowadzić grunty.
Oczywiście nadal masz problem ze ściąganiem czynszu na czas i radzeniem sobie z problemowymi najemcami. Ale spójrz na dźwignię, którą masz. Jeśli nie zapłacą lub jeśli spowodują problemy, mogą skutecznie stracić dom. Ty decydujesz, które domy są dozwolone w twoim parku i jeśli muszą wynieść ich dom z parku, jest to drogie. W rzeczywistości, jeśli chcą go sprzedać, może być wart 15 000 $ w twoim parku, ale tylko 4 000 $ od dealera.
Wyrównanie w domu mobilnym przy użyciu poziomu wody
Innymi słowy, lokatorzy mają wiele do stracenia, jeśli nie przestrzegają zasad. Ułatwia to właścicielowi uporanie się z okazjonalnym problemem. Niedawno rozmawiałem z właścicielem mobilnego parku w Arizonie, który musiał eksmitować lokatora przy pomocy szeryfa. Wyjechał bez swojej przyczepy kempingowej, a zgodnie z prawem właściciel wkrótce będzie mógł złożyć wniosek o opuszczenie nieruchomości, a następnie sprzedać miejsce, aby odzyskać utracony czynsz. Fajnie mieć te opcje.
Przepływy pieniężne z parkami mobilnymi
Wielu właścicieli parków mobilnych ma tak duże przepływy pieniężne, ponieważ są właścicielami parku przez długi czas. Być może spłacili pierwotną pożyczkę na nieruchomości, aw każdym razie z pewnością podnieśli czynsz przez te lata. Może nie być tak łatwo, aby nowy kupujący uzyskał przyzwoite przepływy pieniężne po cenach, o które pytają sprzedawcy.
Jednak może być łatwiej niż w wielu budynkach mieszkalnych lub wynajmowanych domach. Wynika to z faktu, że parki mobilne nie są popularnymi inwestycjami. Inwestorzy inwestują dla zysku, ale prestiż również odgrywa rolę w tym, co kupują. Fajnie jest twierdzić, że jesteś właścicielem budynku mieszkalnego niż mobilnego parku domowego, więc wielu z nich skorzysta z niższej stopy zwrotu z tego pierwszego.
Załóżmy, że patrzysz na mobilny park, który ma 42 miejsca, a wszystkie oprócz dwóch są wynajęte. Opłata za dzierżawę wynosi 260 USD miesięcznie, chociaż niektórzy płacą więcej za zwierzęta domowe lub dodatkowe miejsce parkingowe. Niektóre dochody pochodzą również z pralni. Obecny roczny dochód wynosi około 130 000 USD.
Właściciele płacą podatki, ubezpieczenie, elektryczność w pomieszczeniach ogólnodostępnych, reklamę, gdy miejsca są wolne, utrzymanie w zwykłych obiektach, koszty prawne i utrzymanie drogi przez park. W ubiegłym roku wyniosła ona 33 000 USD. Dochód przed obsługą zadłużenia wyniósł 97 000 USD.
Zadają 800 000 $ za park. Porozmawiasz z bankierem i wykonujesz kilka innych zadań domowych, i złożysz ofertę w wysokości 720 000 $, wyjaśniając, że musisz wynająć menedżera, i choć będzie on mieszkał na miejscu za darmo w domu, który właściciele aktualnie zajmują, nadal potrzebujesz zapłacić mu. Musisz mieć przepływ środków pieniężnych po wszystkich wydatkach, lub umowa nie działa dla ciebie. Odkryłeś już, że prawdopodobnie możesz uzyskać żłobek za darmowy czynsz i 12 000 $ rocznie.
Ty także uzależniasz ofertę od uzyskania pożyczki za 80% całości, a od sprzedawców zapewniając finansowanie na kolejne 15%. Oznacza to, że będziesz potrzebował wystarczającej ilości gotówki, aby pokryć 5% zaliczki i koszty zamknięcia, a także fundusz na wypadek nieprzewidzianych niespodzianek. Odpierają z powrotem.
Ostatecznie zgadzasz się na 750 000 $. Pożyczka z banku za 600 000 USD, przy 9% oprocentowaniu, z balonem dziesięcioletnim, ale amortyzowana przez 30 lat, będzie kosztować 4.828 USD miesięcznie lub 58 000 USD rocznie. Sprzedający zgadzają się na zwrot banknotów o wartości 120 000 USD, należnych w sumie za dziesięć lat, ale tylko z odsetkami wypłacanymi co miesiąc, w wysokości 12% rocznych odsetek. Oznacza to 1200 USD miesięcznie lub 14 400 USD rocznie.
Oznacza to, że będziesz potrzebować 30 000 USD w dół, plus około 10 000 $ kosztów zamknięcia. Zamierzasz także wydać 5000 $ na ulepszenia. Łączna wartość inwestycji wyniesie 45 000 USD.
Wydatki wzrosną, ponieważ nowa polisa ubezpieczeniowa kosztuje więcej. Podatki od nieruchomości również wzrosną, ponieważ nieruchomość została zaniżona. Uważasz, że łączne wydatki z nowym menedżerem wyniosą około 49 000 $. Dodając to do spłacanych pożyczek, można wyliczyć całkowite roczne nakłady w wysokości 121 400 USD.
Na podstawie dochodu w wysokości 130 000 $ z poprzednich lat zarobisz około 8 600 $ na inwestycji o wartości 50 000 USD. To zwrot gotówki w gotówce w wysokości 17% lub więcej. Niezbyt ekscytujące, ale wtedy będziesz budował equity. Masz również asa w rękawie.
W trakcie badań ustalono, że czynsz za dzierżawę w innych porównywalnych parkach wynosi średnio 285 USD miesięcznie. Po zdobyciu miejsca za 5 000 $, które zostało przez Ciebie przydzielone, podniesiesz czynsze do 290 USD w momencie wygaśnięcia dzierżawy. Nie ma powodu, aby ktokolwiek podjął decyzję o przejściu na wzrost o 30 USD, który jest zgodny z tym, co pobierają inne parki.
To 30 razy 40 miejsc to 1200 USD miesięcznie, lub 14400 USD więcej dochodu rocznie. Dodaj to do 8600 $, a będziesz miał 23.000 $ zysku netto do drugiego roku, z inwestycji 50 000 $.
Co więcej, zdecydowałeś się zamknąć 5 dnia miesiąca. 90% czynszów jest pobieranych za cały miesiąc, łącznie około 9 000 USD. Ponieważ czynsz jest wypłacany z góry, otrzymujesz kredyt na pozostałe 25 dni w miesiącu. Oznacza to 7500 $, zmniejszając tym samym potrzeby gotówkowe przy zamykaniu. Innymi słowy, naprawdę trzeba zainwestować 42 500 USD, aby uzyskać 23 000 USD w rocznych przepływach pieniężnych.