Wykluczenie rozpoczyna się, gdy właściciel nieruchomości nie wywiąże się z hipoteki na nieruchomości, głównie z powodu trudności finansowych lub niezdolności do nadrobienia spłat kredytu hipotecznego z tego czy innego powodu. W przypadku, gdy nieruchomość ulegnie wykluczeniu, najprawdopodobniej mienie nie zostało utrzymane, jak powinno być.
Oznacza to, że być może dach wymaga pilnej naprawy, uszkodzone fundamenty lub krajobraz został poważnie zaniedbany lub wiele innych problemów związanych z konserwacją lub naprawą, które mogą być kosztowne. Niektóre domy wykluczenia mogą potrzebować tylko sporych ilości TLC. Ilość wymaganych lub wymaganych napraw w nieruchomości wykluczenia może w dużym stopniu odzwierciedlać cenę wywoławczą. Górny górnik może być oferowany po niższej niż normalna cenie, podczas gdy nieruchomość, która jest w dobrym stanie, może pójść za cenę, która jest poniżej wartości rynkowej.
Kupowanie wykluczenia to dobry pomysł?
Gdy instytucja udzielająca kredytu hipotecznego postanawia zamknąć dostęp do nieruchomości, złoży zawiadomienie o niewypłacalności, które stanie się dokumentem publicznym dla wszystkich nabywców, którzy są zainteresowani lokalizacją nieruchomości do przejęcia. Istnieje wiele miejsc, w których kupujący mogą szukać nieruchomości wykluczonych, takich jak: różne strony internetowe w Internecie, agenci nieruchomości lub brokerzy i czasopisma dotyczące nieruchomości.
Gdy kupujący znajdzie nieruchomości, które są przedmiotem zainteresowania, kupujący może ocenić publiczne rejestry i sprawdzić wszelkie zastawy na nieruchomości. Większość zastawów, które są umieszczane na przejętych nieruchomościach, dotyczy niezapłaconych podatków. Zainteresowani kupcy powinni również sprawdzić wartości sąsiednich nieruchomości przed zawarciem umowy, aby upewnić się, że uzyskają godziwą wartość rynkową.
Kupujący początkujący mogą być zainteresowani sprawdzeniem własności posiadanych przez bank nieruchomości. Te bankowe nieruchomości wykluczające mogą okazać się mniejszym ryzykiem dla nowicjuszy. W przypadku posiadanych przez bank nieruchomości wykluczających, zwykle nie ma najemców do eksmisji, nie ma zastawów na nieruchomości i żadnych zaległych podatków.
Niektóre instytucje pożyczkowe mogą chcieć sprzedać swoje zamknięte nieruchomości i mogą zaoferować kupującemu finansowanie zajętej nieruchomości po niskiej cenie rynkowej lub niewielkiej zaliczce. Jeżeli instytucja kredytowa dokonała już oceny, zainteresowany nabywca może nie być zobowiązany do uiszczenia dodatkowej opłaty za wycenę. Większość instytucji kredytowych, które chcą sprzedać wykluczoną nieruchomość, może również zawierać ubezpieczenie tytułu, które na ogół usuwa większość ryzyka związanego z zakupem nieruchomości na wczesnym etapie procesu egzekucji..
Bardziej doświadczony nabywca może zdecydować o znalezieniu właściciela nieruchomości, który wcześniej przeszedł w posiadanie, w celu niewykonania zobowiązania i zaoferować zakup nieruchomości za część różnicy między kapitałem nieruchomości a wartością rynkową. Może to być akceptowalna oferta dla właściciela nieruchomości, który nie chce stracić całego kapitału zainwestowanego w nieruchomość. Niektórzy właściciele nieruchomości przed zamknięciem mogą oferować okazje stałym klientom. Dzieje się tak głównie dlatego, że na tym etapie agencje windykacyjne stale ścigają właścicieli nieruchomości, którzy z kolei chcą rozwiązać te problemy, aby uniknąć dalszego szykanowania..
Kupujący mogą czasem stwierdzić, że skontaktowanie się z właścicielem nieruchomości, która została uprzednio zamknięta, może być trudne. Zwykle do tego czasu właściciel nieruchomości może nie mieć prądu ani telefonu. Czasami ci właściciele nieruchomości, których właściciele są wcześniej wykluczeni, mogą być również trudni do czynienia bezpośrednio, ze względu na uzależnienie od narkotyków lub alkoholu, które stawia ich na pierwszym miejscu. Niektórzy właściciele mogą być także wrogo nastawieni do kupującego lub nieprzyjemni, ponieważ są zgorzkniali i przerażeni utratą domu i być może nie mają innego wyjścia. Niektórzy z tych właścicieli mogą nawet zobaczyć nabywców swoich zamkniętych nieruchomości jako swoich śmiertelnych wrogów i mogą wyrządzić dodatkowe szkody w zamkniętej nieruchomości przed ewakuacją z lokalu.
Wiele nieruchomości zamkniętych jest zwykle sprzedawanych po cenach zbliżonych do wartości szacunkowej. W zależności od tego, w jakim mieście lub okolicy kupujący jest zainteresowany, jakie są wartości sąsiednich nieruchomości, jak długo jest on na rynku i jaka ilość pracy musi zostać wykonana w nieruchomości znajdującej się w stanie zamkniętym, w dużej mierze wpłynie na cenę wywoławczą.