Pierwsze pytanie brzmi, czy naprawdę sprzedajesz w pierwszej kolejności? Znajdujemy wielu potencjalnych sprzedawców, którzy chcą sprzedawać z niewłaściwych powodów. Nie mogą uzyskać żądanych rezerwacji, nie udaje im się handlować swoim czasem za pośrednictwem spółek giełdowych, nie mogą uzyskać nieruchomości wynajmowanej lub podobnych problemów. Mówi nam to, że prawdopodobnie nie rozumieją, jak najlepiej wykorzystać swój udział w oznaczonym czasie. Timesharing to interaktywny sport. Im więcej dowiadujesz się, jak z niego korzystać, tym więcej uwagi poświęcasz na rezerwację we właściwym czasie, na bankierowanie czasu itd. Im więcej otrzymasz. Jeśli jest to problem, lepiej byłoby spędzić trochę czasu z personelem ośrodka, aby dowiedzieć się, jak to zrobić, niż poddać się i sprzedać. W wielu przypadkach przekazywaliśmy naszym klientom wskazówki, w jaki sposób osiągnąć wyniki, a następnie wrócili i wyrazili swoje szczęście, że nie sprzedali. Z drugiej strony istnieją pewne uzasadnione powody sprzedaży. W takim przypadku ta informacja pomoże.
Jak wyjść z umowy timeshare bez sprzedaży lub aukcji
Załóżmy, że mieszkasz w jednostce mieszkalnej o wartości 100 jednostek, z których wszystkie są absolutnie identyczne. Powiedzmy również, że obecne wartości rynkowe wynoszą 150 000 USD. Jeśli powiesz: :Sprzedam, ale chcę 250 000 $:, jak myślisz, co by się stało? Dobrze!! Będziesz siedzieć i czekać i zastanawiać się, dlaczego twoje mieszkanie się nie poruszyło. Co więcej, nie ruszy się, dopóki nie dostosujesz ceny do bieżącego poziomu rynku. Odsprzedaż nabywców nieruchomości w oznaczonym czasie nie jest głupi. Wiedzą, że mogą ukraść te jednostki na rynku wtórnym i nie ma szans, że zapłacą więcej. Jeśli twoja cena jest zbyt wysoka, po prostu jej nie sprzedasz.
Kolejną skargą, którą słyszymy, gdy cytujemy aktualne wartości rynkowe, jest :Nie mogę tego rodzaju straty. Zapłaciłem o wiele więcej:. Pewnego razu bankier mi to powiedział. Powiedział: :Bank ma w sobie o wiele więcej i nie może tego rodzaju strat:. Powiedziałem mu, że bank już poniósł tego rodzaju straty, jedynym pytaniem było, kiedy zamierzał je rozpoznać. Brzmi brutalnie, gdy mówimy: :Nie obchodzi mnie, za co zapłaciłeś:, ale tak mówią kupujący. Odsprzedaż nie prowadzi sprzedaży za pierwotną cenę deweloperską. Czy to oznacza, że za dużo zapłaciłeś? Prawdopodobnie nie. Nie ma wielu programistów, którzy wzbogacili się w timesharingu. Wielu nawet opuściło pole. Szanse są tym, co zapłaciłeś pierwotnie tylko pokrył koszty dewelopera i marketing (50% ceny). Pamiętasz wszystkie te :darmowe prezenty:? Zgadnij co? Nie byli naprawdę wolni.
Dlaczego ta niska cena? Do niedawna nie istniał dobry system marketingowy dla odsprzedaży. Jakie byłyby wartości akcji, gdyby nie było nowojorskiej giełdy? Taki sam problem. W dłuższej perspektywie uważamy, że ceny odsprzedaży powinny wzrosnąć, ponieważ obecne poziomy przynoszą nabywcy niesamowite wartości. Jak długo to zajmie? Kto wie? W międzyczasie Twoja odsprzedaż będzie lepiej wyceniona lub po prostu się nie ruszy.
Jak to wycenić? Tak samo jak w przypadku condos, musisz określić porównawcze wartości rynkowe (comps). Za jaką cenę sprzedano (zamknięcie) podobną nieruchomość timesharingową? Najlepszym źródłem tych informacji jest licencjonowany broker odsprzedaży. Kolejnym najlepszym źródłem są firmy tytułowe. Z biegiem czasu ta informacja stanie się łatwiejsza do zdobycia. Twój zarządca nieruchomości może mieć pewne pomysły co do wartości. Jeśli będziesz śledzić Timesharing Today z biegiem czasu, możesz zadzwonić do wcześniejszych sprzedawców, których reklamy już się nie pojawiają i dowiedzieć się, czy i za ile sprzedali. To prowadzi nas do zasady 1: Twój udział w rynku nieruchomości w odsprzedaży musi być wyceniony w prawo (przy cenie rynkowej).
Ogólny brak płynności w branży odsprzedaży spowodował powstanie nowego przemysłu chałupniczego znanego pod nazwą :Timeshare Resale Scam:. W tym scenariuszu jako potencjalny sprzedawca otrzymujesz telefon z informacją: :Możemy sprzedać twój tydzień, jeśli wyślesz nam 350, 500, 2000 $: (twój wybór). Jeśli sprawi, że poczujesz się lepiej, zacząłem się uzależniać od tego lata temu. Wysłałem im 350 $, a oni umieścili reklamę w lokalnych wiadomościach o zakupach (po drugiej stronie kraju), kosztem 9 USD. Rezultaty były takie, jak można przypuszczać: nic.
Niektóre z oszustw, takich jak niedawne oszustwo Oscara Bradleya (patrz Timesharing Today numer # 30, listopad / grudzień, 1996) były bardzo skomplikowane. W tym przypadku powiedzieliby, że za 4 000 USD sprzedano w oznaczonym czasie :zagranicznemu nabywcy: 16 000 USD. Aby zagwarantować zamknięcie sprzedaży w ciągu roku, można było wykupić polisę ubezpieczeniową z brytyjską firmą gwarancyjną za 2 000 USD do 4 000 USD (cokolwiek mogliby uzyskać). Zaprosili cię do sprawdzenia, dzwoniąc do :The Timeshare Advisory Council: pod numer 800, który ci dadzą. Oczywiście to był Bernie na drugim końcu kotłowni. Niestety, spłoszyli kilku właścicieli nieruchomości w oznaczonym czasie, zanim zostali wypędzeni z kraju. Ostatnio rozumiemy, że kontynuują ten sam przekręt dzwoniąc z Anglii, gdzie są rzekomo poza zasięgiem FBI. Ich były przywódca jest teraz w więzieniu.
Jedną z najnowszych odmian tego oszustwa jest :potrzeba: odsprzedaży. Twierdzą, że jest to konieczne, ponieważ wymagają tego ich :pożyczkodawcy:. Oszustwa te mają tendencję do powstawania na Florydzie, gdzie obecnie obowiązują przepisy dotyczące opłat za przedsprzedaż w przypadku odsprzedaży. Wyceny wyceniane są o 300 $ w górę (Ridiculous). Niektóre z tych :Odsprzedaż Brokerzy: podadzą ci listę kilku oceniających, którzy są akceptowalni. Niektóre są nawet oferowane przez szacownych krajowych franczyzobiorców. Pytanie: Dlaczego ich :pożyczkodawcy: potrzebują oceny, zanim kupujący nawet poprosi o pożyczkę (większość nie)? Najważniejsze jest to, że zostaniesz zwolniony z pieniędzy bez generowania jakichkolwiek akceptowalnych wyników.
Stare powiedzenie :Dlaczego warto kupić krowy, jeśli mleko jest darmowe?: z pewnością ma tu zastosowanie. Dlaczego miałbyś płacić opłatę za aukcję lub :wycenę: (:z góry: lub :z góry:), gdy nie jest to konieczne? Czy zapłaciłbyś brokerowi, żeby wystawił twoje mieszkanie? Oczywiście nie. Po prostu rozejrzyj się, aż znajdziesz brokera, który będzie pracował na prostej prowizji. Po wysłaniu opłaty frontowej zachęta do produkcji spadnie dramatycznie (do zera). Często zdarza się, że nie musisz dzwonić ponownie, aby sprawdzić swój :wykaz:. Nie można powiedzieć, że wszystkie transakcje z góry są oszustami, tylko większość z nich. Jeśli powiesz :nie wszystkim:, będziesz miał rację przez większość czasu. A to prowadzi do zasady 2: nie płacić żadnej opłaty za wystawienie swojego prawa do użytkowania w oznaczonym czasie na sprzedaż. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy agent znajduje się w innym stanie niż nieruchomość lub mówi: :Jesteśmy agencją reklamową, a nie brokerem:. Umieszczenie nieruchomości w oznaczonym czasie zwykle wymaga licencji nieruchomości w stanie, w którym znajduje się nieruchomość. Jeśli go nie mają, strzeż się! Jak sprzedawać swoje nieruchomości w oznaczonym czasie Wiele osób zgodziłoby się, że odsprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie nie jest tak łatwa jak jej zakup. Otrzymujesz mnóstwo zaproszeń w mailach; uzyskać kurtuazyjne połączenia i wiadomości e-mail, aby wziąć udział w prezentacji w oznaczonym czasie. Oferują ci nagrody i przysługi w zamian za udział w prezentacji. Po co to wszystko? Aby przekonać się, że kupujesz timeshare.
Kupowanie jest tak proste, jak proste zapytanie, a wiele firm przychodzi do twojego domu, żeby sprzedać timeshare. Ale czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, czy sprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie jest tak łatwa jak jej zakup? Surowa prawda jest nie. Odsprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie może być prawdziwym bólem szyi.
Dlatego wielu ekspertów doradza nie kupować nieruchomości w oznaczonym czasie jako inwestycji. Nigdy nie nagrodzi cię zwrotem nieruchomości. Jest to inwestycja w twoje życie, marzenia, ale nie finansowe.
To prawda, że wiele osób kupuje nieruchomości w oznaczonym czasie z zamiarem wypoczynku tylko na wakacjach, ale pewne nieprzewidziane okoliczności mogą zmusić właścicieli nieruchomości zajmujących się timeshare do odsprzedaży ich jednostek czasu.
Ten artykuł jest przeznaczony wyłącznie dla tych osób i może przynieść korzyści także tym, którzy rozważają sprzedaż swoich nieruchomości w oznaczonym czasie z powodów takich jak zmiana gustu, rodzina się rozrosła i nie chcesz już chodzić do tej samej lokalizacji itp..
1. Sprawdź u dewelopera nieruchomości, który sprzedał Ci prawo do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie. Czasami programiści oferują pierwotnemu kupującemu opcję odsprzedaży swojego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie ponownie deweloperowi. Jeśli nie dowiesz się, czy twój kredyt w oznaczonym czasie jest powiązany z licencjonowanym brokerem, który korzysta z umowy timeshare odsprzedaży.
2. Musisz być realistą w swoich oczekiwaniach. Nie oczekuj cudów. To jest gorzka prawda, że nieruchomości w oznaczonym czasie sprzedają za mniej niż pierwotną cenę. Nie tylko to może być trudne do odsprzedaży, zwłaszcza jeśli jest w mało popularnym miejscu, jest to mała jednostka, na przykład studio i jeśli czas użytkowania jest poza sezonem.
Może to być trudne zadanie sprzedać timeshare takie jak opisane powyżej. Ale w przypadku nieruchomości, która znajduje się w popularnych miejscowości wypoczynkowych, jest dość duża i oferuje wykorzystanie w szczycie sezonu może łatwo sprzedać.
Ale znowu, nawet jeśli nieruchomość sprzedaje, może sprzedać o 30-50% mniej niż pierwotna cena. Więc bądź przygotowany psychicznie, myślę, że to jest jak twój samochód, który deprecjonuje się z każdym rokiem.
3. Upewnij się, że wykonujesz najpierw pracę domową. Zbadaj rynek, aby dowiedzieć się o cenach. Wiedz również, co sprzedajesz, dokładnie analizując wszystkie dokumenty. Postaraj się ustalić, czy twoja własność jest własnością zbywaną, czy też prawo do jej używania.
4.Niektóre prawo do korzystania z wartości nieruchomości znacznie się zmniejsza, gdy zbliżają się do ich wygaśnięcia. Znajomość wszystkich tych faktów sprawia, że masz wiedzę na temat twojego użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie i pomaga ci w odsprzedaży nieruchomości z pewnością.
5. Wymień swoją umowę timeshare z agencją nieruchomości. Nie brakuje niedoborów internetowych i tradycyjnych brokerów. Ale zapytaj, czy istnieje jakakolwiek opłata z góry za umieszczenie reklamy lub prowizji od sprzedaży nieruchomości.
Możesz nie chcieć iść z brokerem, który pobiera bardzo duże opłaty wstępne lub prowizję. Możesz również wymienić swój udział w oznaczonym czasie w ogłoszeniach drobnych oferowanych przez wielu deweloperów timeshare. Najnowszym trendem, który nadrabia zaległości, jest wystawianie na aukcjach swoich aukcji na takich stronach jak e-bay, aby nie rozwijać własnej kampanii reklamowej z własnymi pomysłami..
6. Nie paść ofiarą oszustów, którzy mogą cię oszukać, oferując szybką odsprzedaż twojego domu w oznaczonym czasie. Nigdy nie wierzcie w ich obietnicę szybkiej odsprzedaży, ponieważ omówiliśmy szczegółowo wcześniej, jak dotknie się odsprzedaży timeshare. Nie ma żadnej gwarancji, że Twój timeshare może odsprzedać w określonym czasie.
7. Nie angażuj się też w żadną ofertę na telefon. Podejmuj decyzje w pośpiechu. Nie spiesz się, aby podjąć decyzję i dojść do wniosku, czy przyjąć ofertę, czy nie. Poproś również o pisemną ofertę, a także uzyskaj pisemną umowę.