Zastanawiasz się :ile wart jest mój dom?: Mam dla ciebie dwie odpowiedzi. Po pierwsze, jeśli naprawdę nie musisz się ruszać, to warto to powiedzieć. Jeśli myślisz: :Nie sprzedałbym tego domu za mniej niż 300 000 $:, to jest to dla ciebie dużo warte. Jeśli jednak chcesz go sprzedać, nie ma to znaczenia.
Wartość rynkowa jest jedyną odpowiednią wartością, gdy jesteś gotowy do sprzedaży. Jest to wartość według wszystkich nabywców domu. Nie obchodzi ich, co wydałeś na remont domu, ani na to, co pierwotnie zapłaciłeś. Wydaj 50 000 USD, dodając pulę, i mogą płacić tylko 20 000 USD za dom. Nieruchomości warte są tego, co mówi rynek, że warto.
Określanie wartości nieruchomości we właściwy sposób
Ile wart jest mój dom - część pierwsza
Aby oszacować wartość rynkową domu, użyj :porównywalnych:. Tak robią to rzeczoznawcy. Znajdź co najmniej trzy podobne domy w pobliżu, które sprzedały się w ciągu ostatnich sześciu, a może dwunastu miesięcy (są to Twoje produkty porównawcze). Informacje te znajdują się w rejestrach hrabstwa (czasami online) lub zapytaj agenta nieruchomości z dostępem do usługi wielu aukcji. Uzyskaj ceny sprzedaży, warunki sprzedaży, opis nieruchomości i inne informacje.
Weź swój pierwszy porównywalny, zapisz cenę sprzedaży i przejrzyj element opisu według pozycji. Dodaj do ceny sprzedaży porównywalnej dla każdej rzeczy, która nie ma tego, co masz w domu, i odejmij za każdą rzecz, jaką ma przedmiot twojego domu. Brzmi to myląco, ale ma to sens, gdy spróbujesz go kilka razy.
Na przykład, jeśli w twoim domu jest druga łazienka, a porównywalność nie, dodaj wartość łazienki do ceny sprzedaży porównywalnej. Jeśli porównywalny dom ma podjazd na asfalt, a twój nie ma, odbierz wartość. Będziesz musiał oszacować, co te rzeczy są warte, lub poprosić o profesjonalną pomoc.
Naprawiasz różnice, aby zobaczyć, co sprzedałby porównywalny dom, gdyby był taki jak twój. Jeśli porównywalny sprzedany za 242 000 USD, o jedną łazienkę mniej niż w domu, a łazienka jest warta 15 000 USD w twojej okolicy (zapytaj agenta nieruchomości o pomoc w tych liczbach), wtedy dodaj 15 000 DODAŁA na łazienkę, której nie ma. Odejmij, powiedzmy 5000 $, na betonowy podjazd, który ma, że twój dom nie ma. 242,000 USD plus 15 000 USD minus 5 000 USD daje porównywalną cenę sprzedaży wynoszącą 252 000 USD.
Zrób to z każdym porównywalnym, a następnie wyrównaj trzy porównywalne ceny. Jeśli, na przykład, trzy porównywalne produkty mają teraz skorygowane ceny sprzedaży w wysokości 252 000, 262 000 USD i 249 000 USD, należy dodać trzy liczby i podzielić przez trzy. Podana wartość twojego domu wynosi 254,300 $. Chodzi o to, za co powinna sprzedawać.
Ile wart jest mój dom - część druga
Ocena jest nauką niedokładną. Jeśli możesz znaleźć tylko domy sprzedane ponad rok temu, prawdopodobnie powinieneś oszacować uznanie w tej okolicy i dodać to. Jeśli sprzedajesz z finansowaniem sprzedawcy, musisz dostosować się do tego, w jaki sposób wpłynęło to na cenę. Te komplikacje utrudniają ocenę własnego domu, więc jeśli potrzebujesz pomocy?
Istnieją inne sposoby, aby dowiedzieć się, ile wart jest twój dom. Możesz zapłacić za profesjonalną wycenę. W ten sposób będziesz mieć również coś do pokazania potencjalnym nabywcom, którzy wątpią w wartość. Pamiętaj, aby powiedzieć rzeczoznawcy o wszystkim, co może jej brakować, na przykład o nowszym dachu lub specjalnie zaimportowanych dachówkach.
A co z usługami online, które mówią, ile wart jest twój dom? Nie mają wystarczającego dostępu do sprzedawanych cen domów w całym kraju, aby mieć wartość programową wartości twojego domu. Zamiast tego zazwyczaj biorą tylko podstawowe informacje, adres e-mail i numer telefonu, i sprzedają ten :kontakt: agentowi ds. Nieruchomości, który skontaktuje się z Tobą..
Lepiej jest znaleźć agenta nieruchomości na własną rękę i zapytać :Ile wart jest mój dom?: Znajdź osobę, która sprzedała domy w Twojej okolicy i zapytaj, czy może przeprowadzić :analizę rynku: wartości twojego domu. Zwykle jest to bezpłatne, a agent ma nadzieję, że zrobi na tobie wrażenie i zdobędzie twoją firmę. Często, jeśli agent ma doświadczenie i pracował w twojej okolicy, wykonają lepszą pracę niż rzeczoznawca, a cena jest właściwa. Ile wart jest mój dom, Otrzymałem dokładnie tyle pytań, że zdecydowałem odpowiedzieć na to pytanie tak dokładnie i całkowicie jak to możliwe.
Najłatwiejszym sposobem na sprawdzenie wartości jest sprawdzenie :comps: - lub porównywalnych nieruchomości, które ostatnio zostały sprzedane. To tyle, ile ostatnio sprzedano podobne (porównywalne) domy?
Jednym z wielkich zasobów jest Zillow.Com - to świetna strona, aby sprawdzić, jakie domy sprzedały się niedawno, a Zillow.Com da ci nawet własne :domysły: co do wartości nieruchomości, a nawet pokażą ci zdjęcie lotnicze.
Ale bądź ostrożny - NIE ZAUFAJ ZILLOW';S';S VALUE! Po prostu skorzystaj z nich, aby powiedzieć Ci, co ostatnio sprzedały inne domy. Jeśli jest dużo sprzedaży, wszystko w określonym przedziale cenowym, zastosuj tę małą formułę:
Comps Formula
1. Domy sprzedane w ciągu 1 roku
2. Domy mieszczące się w granicach 20% tego samego pola powierzchni
Teraz po prostu średnia pozostałej sprzedaży i voila - masz swoją porównywalną wartość! Teraz, nie widząc :porównywalnych: domów, nie wiesz, czy to rzeczywiście jest porównywalne - musisz wyglądać absolutnie pewnie, ale to jest prosta :wytyczna: cena.
Jeśli masz nieruchomość, w której kompozycje różnią się wartością o LOT, musisz wykonać jeszcze jeden krok. Oto podział na to, jak określić wartość nieruchomości z wartościami na całej mapie (jak ta, z którą masz do czynienia).
Najpierw zdobądź listę ostatnich sprzedaży w promieniu 1 mili od przedmiotowej nieruchomości. Oto jeden, który wyciągnąłem z zillow dla własności studenta. Może to być nieco ponad kilometr, musiałem zgadywać, patrząc na mapę):
Wynik:
XXX Leeward Ln 3 2,0 1,386, 1969 SF 09/01/1992
968 Leeward Ln 32.752 USD, 3 2.0 1 386 - 1981 SF 10/05/2006
9393 Windy Ct 110,700 USD, 3 2,0 1,922 - 1976 SF 12/28/2006
9396 Ridgewood Ter 120 000 USD, 3 2,0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
767 Four Winds Ln 114.600 USD, 3 2.0 750 - 2000 SF 01/12/2007
9429 Citrus Ct 102,000 USD, 3 2,0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct 86 000 USD, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
Ok, więc teraz, musisz wyeliminować coś więcej niż o 20% większe lub mniejsze niż właściwość przedmiotu. Oznacza to, że dla tego przykładu 1386sf, 1.108 - 1.663 stóp kwadratowych są comps.
Więc to pozostawia:
Wynik:
XXX Leeward Ln 3 2,0 1,386 - 1969 SF 09/01/1992
968 Leeward Ln 32.752 USD, 3 2.0 1 386 - 1981 SF 10/05/2006
9396 Ridgewood Ter 120 000 USD, 3 2,0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
9429 Citrus Ct 102,000 USD, 3 2,0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct 86 000 USD, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
9530 Autumn Ct 105,900 USD, 3 2,0 1,536 - 1986 SF 02/05/2007
9274 Brown Rd 235 975 USD, 3 1.0 1 414 766,656 1953 SF 02/21/2007
Z 21 nieruchomości, teraz mamy jedenaście. Teraz weź najwyższą i najniższą cenę sprzedaży i wyeliminuj je. Oznacza to, że sprzedaż 32.752 $ i sprzedaż 235 575 $ minęły, więc pozostało nam:
Wynik:
XXX Leeward Ln 3 2,0 1,386 - 1969 SF 09/01/1992
9396 Ridgewood Ter 120 000 USD, 3 2,0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
9429 Citrus Ct 102,000 USD, 3 2,0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct 86 000 USD, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
9530 Autumn Ct 105,900 USD, 3 2,0 1,536 - 1986 SF 02/05/2007
9583 Briar Creek Ln 132,000 USD, 3 2,0 1,408 - 1983 SF 01/26/2007
9581 Washington Cir 161,600 USD, 4 2,5 1,140 - 1999 SF 02/05/2007
Teraz muszą się wydarzyć dwie rzeczy. Po pierwsze, wszystkie te wartości są średnie, a będziesz miał dość dobre oszacowanie wartości. W rzeczywistości chodzi tylko o to, jak zacznie się rzeczoznawca.
Średnia cena sprzedaży: 126 500 USD
Drugą rzeczą, która musi się teraz wydarzyć, jest konieczność przyjrzenia się tzw. Kompaniom i sprawdzenie, czy są one rzeczywiście porównywalne. Tak zrobiłby rzeczoznawca.
Teraz nie musisz tego robić, aby wiedzieć, czy podejmiesz jakąś decyzję, czy nie. Po prostu uruchom kompozycje, + lub - 20%, zrzuć najwyższe i najniższe, i wyrównaj je.
Ale gdy zdecydujesz się na konkretną ofertę, PO podpisaniu umowy ze sprzedawcą, gdy nadal jesteś w sąsiedztwie, spójrz na te adresy i zdecyduj, które są prawdziwe..
Wyobraźmy sobie więc, że Sedgwick Dr, Castlebrook Dr i Washington Cir NIE są porównywalne, ponieważ są dużo nowsze, zbudowane w ciągu ostatnich 8 lat, a nie w 1969 r., Jak własność przedmiotowa.
Wtedy średnia wartość starszych domów, po usunięciu tych trzech, będzie wynosić:
Wynik:
XXX Leeward Ln 3 2,0 1,386 - 1969 SF 09/01/1992
9396 Ridgewood Ter 120 000 USD, 3 2,0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
9429 Citrus Ct 102,000 USD, 3 2,0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct 86 000 USD, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
9530 Autumn Ct 105,900 USD, 3 2,0 1,536 - 1986 SF 02/05/2007
9583 Briar Creek Ln 132,000 USD, 3 2,0 1,408 - 1983 SF 01/26/2007
823 Four Winds Ln 120 000 USD, 3 2,0 1,594 - 1984 SF 01/03/2007
Średnia wartość (wyeliminowanie nowych domów): 110 983 USD
Oczywiście ten ostatni przykład jest hipotetyczny, nie dowiesz się, dopóki nie pójdziesz i nie spojrzysz, ale możesz zrobić to, co jest prawdziwe, :po pierwsze:, po prostu zobaczyć, czy jest jakikolwiek powód, żeby się nawet zaangażować..