Niektórzy kredytodawcy wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub PMI, kiedy otrzymujesz kredyt hipoteczny. Może to kosztować setki, a nawet tysiące dolarów rocznie. Można go jednak łatwo uniknąć, po prostu dokonując różnych finansowych uzgodnień. Oto kilka sposobów na uwolnienie się od tego dodatkowego obciążenia finansowego.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, czasami określane również jako ubezpieczenie kredytu hipotecznego pożyczkodawcy (LMI), jest wymagane przez prawo, jeśli pożyczasz więcej niż niezbędne 80% wartości kredytu do wartości (LTV) domu. Kiedy już pożyczysz ponad 80%, PMI staje się konieczny. PMI może wynosić od dwóch dziesiątych do dziewięciu dziesiątych całkowitej kwoty pożyczki.
Objaśnienia dotyczące kredytu hipotecznego pożyczkodawcy
Kredytodawcy traktują pożyczki większe niż ta wartość, ponieważ stanowią większe ryzyko dla siebie. Prywatne ubezpieczenie hipoteczne ma na celu wyrównanie ich ryzyka. Jednak to, co się właściwie wydarzyło, to fakt, że choć sprawia to, że pożyczkodawca jest bardziej wygodny, może to również utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego, ponieważ teraz płatności stają się większe, aby zapłacić za PMI. Istnieją trzy sposoby rozwiązania tego problemu.
* Dokonaj większej zaliczki
Kiedy wymyślisz pozostałe 20% wartości domu, nie musisz płacić PMI. Po prostu odkładając tę kwotę, możesz zaoszczędzić setki dolarów każdego roku. Nawet jeśli będziesz musiał pożyczyć pieniądze od krewnego, oszczędności spowodują, że będzie on opłacalny, jeśli będziesz w stanie wytworzyć gotówkę przy zamknięciu.
* Pożyczki Piggyback
Jest to ostatnia cecha wśród kredytodawców, aby pomóc ludziom w obejściu PMI. Zamiast zaciągać jeden kredyt hipoteczny, bierzesz dwa. Pierwsza to 80% potrzebnej kwoty. Oczywiście, jeśli pójdziesz więcej, zapłacisz PMI. To staje się twoim pierwszym kredytem hipotecznym.
Drugi kredyt hipoteczny jest pobierany w tym samym czasie, jak piggyback na drugim, zwykle na 10%, a nawet 15% pozostałego salda. Kwota nieuwzględniona w tej kwocie spodziewana jest od Ciebie jako zaliczka. Te wartości procentowe mogą się różnić w zależności od różnych pożyczkodawców, ale będą one podobne.
* Zmniejszenie kwoty należnej
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne zostało zaprojektowane tak, aby było wymagane tylko wtedy, gdy pożyczone jest ponad 80%. Oznacza to, że kredyty hipoteczne powinny zawierać klauzule, które automatycznie eliminują tę dodatkową opłatę, gdy otrzymasz główną kwotę do 80%. Pożyczkodawca może jednak wymagać od Ciebie zapłaty PMI, dopóki nie obniżysz jej do 78% i musisz być na bieżąco z płatnościami. (Pożyczki o wysokim ryzyku mogą mieć różne warunki.) W niektórych hipotekach może jednak być wymagany okres czasu na wypłatę PMI - nawet jeśli przekroczysz granicę 80%. Mimo to niektórzy pożyczkodawcy mogą pozwolić, abyś porozmawiał z nimi o usunięciu go, gdy to zrobisz.
Jeśli masz już hipotekę i płacisz PMI, warto byłoby dokonać większych płatności, jeśli tylko możesz się tego pozbyć. Po osiągnięciu 80% LTV, PMI zazwyczaj można usunąć wkrótce po.
W 2007 roku, jeśli w tym roku zaciągnąłeś kredyt hipoteczny i jesteś zobowiązany do zapłaty PMI, możesz ubiegać się o część z tych podatków. Głównym wymogiem jest to, że w roku podatkowym zarobisz mniej niż 110 000 $. Może nie być dostępna po tym roku. Jak obliczyć ubezpieczenie kredytu hipotecznego Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego rozwiązuje problem zaliczki, ale stwarza dwa nowe problemy. Twoje miesięczne płatności będą większe, a do tego nie będzie można odliczyć podatku. Na szczęście istnieje więcej niż jeden sposób na uzyskanie pożądanego domu bez konieczności 20% zaliczki i uniknięcia PMI w tym samym czasie.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego umożliwia kredytobiorcy odkładanie zaliczki w wysokości jedynie 3-5%. Jest to również dobre, aby dać ubezpieczycielowi pożyczki, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się z pożyczki. Płatności w PMI mogą być duże, więc kredytobiorca zaczyna się pozbywać tych płatności. Zasady zawieszenia PMI aktywuje się, gdy pożyczkobiorca osiągnie 22% kapitału własnego. Przepisy te wykluczają ubezpieczone przez rząd hipoteki hipoteczne FHA lub VA, które mogą być obciążone wysokim ryzykiem niewypłacalności.
Piggyback pożyczki są sposobem na wzięcie 80% ceny sprzedaży domu na kredyt lub pierwszy kredyt hipoteczny, a następnie podjęcie drugiej hipoteki w wysokości 5%, 10% lub 15%. Jest to bardzo popularny sposób unikania prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Mimo że drugi kredyt hipoteczny ma zazwyczaj wyższą stopę procentową, kredytobiorca może w dłuższej perspektywie zaoszczędzić pieniądze ze względu na fakt, że pożyczki kredytowe można odliczyć od podatku, w przeciwieństwie do płatności PMI. Połączenie 80% pierwszego kredytu hipotecznego, 5% drugiego kredytu hipotecznego i 15% zaliczki jest określane jako 80/5/15. W związku z tym pozostałe dwie kombinacje pożyczek to 80/10/10 i 80/15/5.
Aby uniknąć prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, wielu właścicieli domów zamienia się w pożyczki na piggyback jako realną opcję. Dzięki tej opcji homebuyer płacą pojedynczą składkę na ubezpieczeniu i amortyzuje się ją przez cały okres kredytowania. Jedną z pułapek tego rozwiązania jest to, że niewielu kredytodawców oferuje tę opcję lub pracuje ze strukturą PMI.
Wybór pożyczki zależy całkowicie od indywidualnego przypadku. Korzystasz ze wszystkich dostępnych narzędzi, aby podjąć świadomą decyzję. Płacenie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego może okazać się lepszym rozwiązaniem, niż wybór drugiego kredytu hipotecznego. Wadą pożyczek bez PMI jest to, że mogą mieć wyższe stopy procentowe. Po wykonaniu wszystkich niezbędnych obliczeń należy dokładnie rozważyć opcje i spróbować dokonać najlepszego wyboru dla siebie.
Prawa autorskie (c) 2008 Peter Kenny