Dziś przyjrzyjmy się modelowi, który nazywam stosem nieruchomości. Jest to najbardziej podstawowy model pomiaru, który pozwala inwestorowi zainwestować i przekształcić go w model matematyczny, aby można go było porównać z wszystkimi innymi możliwościami inwestycyjnymi.
Zbyt często widzę? Chcesz być? inwestorzy, którzy chcą spojrzeć na nieruchomości. Osobiście nigdy nie lubię patrzeć na nieruchomości inwestycyjne, dopóki nie widziałem już potencjału liczb. Jeśli liczby nie są zbyt atrakcyjne, to patrzenie na własność to nie tylko strata czasu, ale także szansa na błędne podejmowanie decyzji poprzez emocjonalne przywiązanie. Nie chciałbym się zakochać? z nieruchomością, w której liczby nie mogą się równać z inną nieruchomością.
Przeanalizuj usługę wynajmu
A więc do stosu nieruchomości. Jest to najbardziej podstawowe z matematycznego modelowania, które pozwala inwestorowi określić dochód operacyjny netto (NOI) nieruchomości. Wszystkie kluczowe pojęcia w modelu zostały wyjaśnione poniżej:
Dochód brutto (GPI)
Dochód brutto z nieruchomości to po prostu najlepszy scenariusz? tego, co może generować w czynszu. Jeśli nieruchomość może zostać wynajęta za 900-1000 USD miesięcznie za czynsz, GPI wynosiłaby 1.000 x 12 = 12.000 USD rocznie.
Deficyt wolnych powierzchni biurowych i kolekcji (V / C)
Wakat jest miarą czasu, wyrażoną w procentach roku, który można oczekiwać, że nieruchomość nie ma najemcy. Każda nieruchomość będzie miała okresy wolnych miejsc ze względu na zmiany najemców i cykle rynkowe, które utrudniają znalezienie najemców.
Straty z tytułu windykacji, podobnie jak w przypadku pustostanów, polegające na tym, że nie dochodzi do powstania dochodu, mają miejsce wtedy, gdy na nieruchomościach nie ma płacących lokatorów i albo trzeba ich zmotywować, albo wyeksmitować. Jest to również wyrażane w procentach rocznie.
Kluczem do strat wolnych i kolekcjonerskich jest to, że możesz porównywać różne typy nieruchomości w różnych cyklach rynkowych. Być może dom w wyższym przedziale cenowym będzie miał dłuższych najemców zajmujących lokale mieszkalne, a zatem niższy poziom pustostanów, podczas gdy można spodziewać się, że własność na obszarze dla studentów zmieni się niemal co roku, co spowoduje wzrost pustostanów. Używanie prawidłowych danych dotyczących pustostanów pozwala nam porównać te dwie właściwości i określić, który z nich jest lepszym zakupem.
Efektywny dochód brutto (EGI)
Efektywny dochód brutto to kwota przychodów, które według przewidywań otrzymujemy w ciągu roku przy posiadaniu nieruchomości. To nie jest najlepszy scenariusz? raczej jest to :realistyczny scenariusz:.?
Koszty operacyjne (OE)
Koszty operacyjne to rzeczy, za które właściciel nieruchomości musi zapłacić za posiadanie nieruchomości. Takie wydatki mogą obejmować podatki od nieruchomości, ubezpieczenie od ryzyka, opłaty za utrzymanie, opłaty za zarządzanie, koszty stowarzyszenia właścicieli domów, opłaty za media i rezerwy na wymiany (dachy, systemy HVAC itp.).
Wynik operacyjny netto (NOI)
NOI to kwota pieniędzy, która trafiłaby do każdego inwestora po otrzymaniu wszystkich dochodów i zapłaceniu wszystkich wydatków, z wyjątkiem płatności z tytułu pożyczek i podatku dochodowego. Wartość NOI jest ważna, ponieważ powoduje, że wszystkie inwestycje w nieruchomości są kupowane na ekwiwalent pieniężny.
Doradztwo roczne (ADS)
Jest to suma płatności hipotecznych za dany rok. Roczna obsługa długu obejmuje główną i odsetkową część płatności za wszystkie dwanaście miesięcy.
Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem (CFBT)
Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem to kwota pieniędzy zrealizowanych przez inwestora za dany rok, niezależnie od tego, czy są one dodatnie czy ujemne, przed uwzględnieniem podatku dochodowego.
Stos nieruchomości
CHOG
- v / c
= EGI
- OE
= NOI
- REKLAMY
= CFAT
Tak więc istnieje prosty stos nieruchomości. Wypróbuj to. Użyj go z kilkoma właściwościami, aby dowiedzieć się, które z nich będą lepszymi inwestycjami. Jeśli zastosujesz się do matematyki, pieniądze pójdą za tobą!