:Nie chodzi o to, ile się liczysz,: powiedział mi mój ojciec wiele lat temu, :ale ile utrzymujesz z tego, co robisz:. Tak naprawdę nie rozumiałem tego starego powiedzenia, ale przekazywał mądrość, którą dał mu jego ojciec. To po prostu zdrowy rozsądek, ale to niesamowite, jak ślepa większość z nas, łącznie ze mną, ma znaczenie tego zdania.
Spójrzmy na przykład dotyczący nieruchomości. Powiedzmy, że jesteś właścicielem komercyjnego budynku, który sprzeda za 1 000 000 $. Broker przynosi podpisaną umowę. Twoja podstawa lub koszt w nieruchomości po odzyskaniu amortyzacji 400 000 $ wynosi 300 000 $. Eureka, zysk w wysokości 700 000 $! Następnie, gdy realizacja się rozpocznie, podatek dochodowy od tej kwoty w górnym przedziale 39% będzie wynosił 273 000 $.
Trzy sposoby nie płacenia podatków ... Prawnie
Ponieważ jednak posiadałeś nieruchomość przez ponad rok, transakcja kwalifikuje się do opodatkowania zysków kapitałowych na poziomie 25% dla odzyskania amortyzacji i 20% dla salda zysku, więc podatek zostanie obniżony do zaledwie 160 000 USD. Uncle Sam nie dostanie 273 000 $, ale otrzyma tylko 160 000 $. Wciąż za dużo podatku.
Stosując strategię określoną w wewnętrznym kodeksie podatkowym, możesz odłożyć te podatki aż do ostatecznej sprzedaży lub nawet dłużej. Artykuł 1031 Kodeksu przewiduje wymianę nieruchomości na podobną własność. 26 USC Sekcja 1031. Wszelkie zyski, które zostałyby uznane na sprzedaży lub wymianie nieruchomości, mogą zostać odroczone i mogą zostać wykorzystane do nabycia podobnej nieruchomości. Podatek nie został wyeliminowany.
Jeżeli nowa :podobna: własność, która jest obecnie własnością, jest sprzedawana w przyszłości, zyski z wymiany, jak również wszelkie dodatkowe zyski, muszą zostać ujęte dla celów podatkowych. Jednakże, po ponownym wymianie, podatek ten może zostać odroczony tak długo, jak długo podatnik sobie tego życzy. Jeżeli podatnik jest osobą fizyczną i umiera, spadkobiercy otrzymują :podwyższoną: podstawę w nieruchomości i mogą sprzedać nieruchomość bez rozpoznania zysku, który został odroczony za życia podatnika.
Ta strategia jest niezwykle skuteczna, aby zmaksymalizować :to, co zatrzymujesz:. Zachowanie kapitału jest kluczem do gromadzenia bogactwa. Płacenie większego podatku niż to konieczne z pewnością nie jest najlepszym wykorzystaniem kapitału. 160 000 USD, które zostałyby zapłacone jako podatki, po reinwestowaniu na 10%, byłoby warte 320 000 $ w ciągu siedmiu lat.
Internal Revenue Code przewiduje sposób odroczenia płatności tego podatku, być może w nieskończoność. Istnieje szereg wymogów, które należy spełnić, oraz rodzaje nieruchomości, które nie mogą się kwalifikować, dlatego odpowiedni jest przegląd ustawy.
Po pierwsze, nieruchomości do wymiany muszą być przechowywane do celów produkcyjnych w handlu lub firmie lub do inwestycji. Co to znaczy? Każda nieruchomość wykorzystywana w biznesie może kwalifikować się: grunty, nieruchomości komercyjne, budynki biurowe, gospodarstwa rolne, rancza i domy najmu, które pasują do kategorii.
Nieruchomości muszą znajdować się w Stanach Zjednoczonych i nie mogą być przechowywane jako towary przeznaczone do sprzedaży. Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych są uważane za nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Każda nieruchomość spełniająca definicję może zostać wymieniona na inną własność; na przykład ranczo można wymieniać na budynek biurowy, który nie został ulepszony, itp.
Statut przewiduje pewne właściwości, które nie mogą kwalifikować się: (A) zapasy w handlu lub innej nieruchomości posiadanej głównie na sprzedaż, (B) akcje, obligacje lub banknoty, (C) inne papiery wartościowe lub dowody zadłużenia lub odsetek, (D) udziały w partnerstwie, (E) zaświadczeniach o zaufaniu lub korzystnych interesach, lub (F) w działaniu (roszczenia procesowe, itp.). Nie można więc wymieniać akcji spółki Berkshire Hathaway na akcje Microsoft w celu odroczenia zysków kapitałowych.
Nie trzeba wymieniać osobistego miejsca zamieszkania, ponieważ istnieją inne sposoby na wyeliminowanie korzyści ze sprzedaży tych nieruchomości. Istnieją sposoby radzenia sobie z interesami partnerstwa, które obejmują zmianę formy struktury biznesowej. Jednak kwestie te są zaangażowane i wykraczają poza zakres tego artykułu.
Po drugie, musi istnieć rzeczywista wymiana. Nie możesz sprzedać nieruchomości za gotówkę i nazwać ją wymianą. Wymiana nie musi być jednoczesna. Możesz sprzedać nieruchomość za gotówkę dzisiaj i wymienić gotówkę na nieruchomość, którą znajdziesz później. Aby zakwalifikować się do tzw. Odroczonej wymiany, musisz spełnić wymagania czasowe wymienione poniżej i musisz użyć :kwalifikowanego pośrednika:.
Kwalifikowany pośrednik jest określony w przepisach do sekcji Kodeksu. 26 CFR 1,1031 (k). Pośrednik nie musi być związany relacją między rodziną, pracownikiem lub agentem. Agent jest dalej definiowany jako :pracownik podatkowy, adwokat, księgowy, bankier inwestycyjny lub pośrednik, agent nieruchomości lub pośrednik w okresie 2 lat, kończącym się w dniu przeniesienia pierwszego z porzuconych nieruchomości:. W związku z tym niezależny pośrednik, taki jak członek Amerykańskiej Federacji Kwalifikowanych Pośredników, jest niezbędny do skutecznego opodatkowania wymiany.
Kwalifikowany pośrednik działa jako pośrednik w transakcji, tak aby podatnik nie posiadał faktycznego lub konstruktywnego otrzymania wpływów ze sprzedaży. Pośrednik może obsłużyć finansowanie, budowę w razie potrzeby lub inne zadania w celu dokończenia wymiany. Pośrednik może również doradzać w zakresie struktury transakcji i doradzania w zakresie wymagań technicznych. Strona uczestnicząca w wymianie powinna skonsultować się zarówno z dyplomowanym publicznym księgowym, jak iz ich adwokatem, zanim dojdzie do zakończenia wymiany. Wymiany są trudne do oczyszczenia, jeśli pierwsza część nie była właściwie ustrukturyzowana.
Po trzecie, należy spełnić dwa terminy, aby zachować wolną od podatku wymianę. Czterdzieści pięć (45) dni po tym, jak frontowy koniec wymiany (pierwsza nieruchomość) zostanie zamknięty, druga lub własność zastępcza musi zostać zidentyfikowana na Pośrednika na piśmie. Termin ten upływa o północy w czterdziesty piąty (45.) dzień i musi wyraźnie wskazywać nieruchomość na podstawie opisu prawnego, adresu zamieszkania lub innego jednoznacznego opisu. Nie ryzykuj używając :jakiegoś innego jednoznacznego opisu:, chyba że nie można tego uniknąć.
Wymiennik nie później niż sto osiemdziesiąt (180) dni od daty pierwszego zamknięcia musi otrzymać drugą nieruchomość zastępczą. Wymiana musi być w pełni zamknięta przed upływem tego terminu. Brak dostępnych rozszerzeń. Przegap randkę i zapłać podatek.
Ostatnią kwestią w minimalizacji podatku jest to, że nieruchomość zastępcza musi mieć taką samą lub większą wartość niż zbywana nieruchomość, aby uniknąć wszystkich podatków. Nieruchomość o wartości 1 000 000 USD musi zostać wymieniona na nieruchomość o wartości równej lub wyższej. Jeśli otrzymana nieruchomość jest warta 800 000 USD, wówczas zostanie osiągnięty zysk podlegający opodatkowaniu (:boot:) w wysokości 200 000 USD.
Podatek od wartości nieruchomości odtworzeniowej przekraczający pierwotną podstawę jest nadal odroczony, ale przekroczenie wartości nieruchomości zastępczej podlega opodatkowaniu według stopy zysków kapitałowych. Innym sposobem na to byłoby, gdyby istniała gotówka lub własność osobista otrzymana z nieruchomości, co oznacza, że wpływy pieniężne z pierwszej części wymiany nie były w pełni reinwestowane w nieruchomość zastępczą, zysk lub :gotówkę: zostaną rozpoznane.
Ponadto wszelkie hipoteki na nieruchomości zastępczej muszą być równe lub większe niż na nieruchomości zaniechanej. Jeśli kredyt hipoteczny na pierwszej nieruchomości wynosił 750 000 USD, wówczas hipoteka na nieruchomości zastępczej musi wynosić co najmniej 750 000 USD lub musi zostać rozpoznany :przypadek hipoteczny:. Jeśli hipoteki na nieruchomości zastępcze wynosiłyby jedynie 600 000 USD, wówczas zysk byłby różnicą w dwóch hipotekach lub 150 000 USD, chyba że wymieniony podmiot włoży dodatkowy wkład gotówkowy w wymianę.
Na szczęście wcześniejsze planowanie, które przechodzi do struktury wymiany, może łatwo uniknąć lub zminimalizować tego rodzaju konsekwencje. Niezbędna jest koordynacja z doradcami w transakcji, kwalifikowanym pośrednikiem, adwokatem i księgowym.
Bezcłowa wymiana na podstawie sekcji 1031 kodeksu podatkowego jest niezwykle ważnym narzędziem maksymalizacji zwrotu z inwestycji, szczególnie na rynku nieruchomości, dla właściciela nieruchomości. Jest to również bardzo ważne narzędzie dla tych, którzy organizują takie transakcje, takie jak pośrednik obrotu nieruchomościami.