Dobrych najemców łatwo zignorować? dopóki nie powiedzą ci, że się wyprowadzają. Dlaczego odchodzą? Cóż, może dlatego, że je zignorowałeś. A kiedy lokatorzy planują się przeprowadzić, bardzo trudno jest skłonić ich do zmiany zdania.
Powodem, dla którego możesz zignorować dobrych lokatorów, jest to, że spędzasz tyle czasu pracując nad swoimi niezbyt dobrymi; nakłanianie ich do sprzątania swoich czynów lub planowania ich eksmisji. Kiedy zawsze rozmawiasz ze średnimi lub złymi najemcami A, B i C, szybko zaczynasz myśleć o Dobrym dzierżawcy D jako o czeku przychodzącym pocztą, punktualnie co miesiąc, tak jak w zegarku. Ale twoi dobrzy lokatorzy to znacznie więcej. Są ludźmi, którzy:
Jak zarządzać i zatrzymać wielkich lokatorów - odcinek # 152
? Zrozum, że płacą dobre pieniądze i oczekują w zamian dobrej usługi
? Zauważ, kiedy ich budynek wydaje się zjeżdżać w dół
? Rozpoznanie, kiedy są bite lub traktowane bez szacunku lub lekceważąco
Z drugiej strony TY możesz nie rozpoznać tych uczuć u swoich dobrych lokatorów, tylko dlatego, że niechętnie dzielą się nimi. Skargi częściej pochodzą od twoich biedniejszych najemców i możesz z większym prawdopodobieństwem je zlekceważyć. Dobrzy najemcy częściej cierpią w ciszy, zanim zdecydują się iść dalej.
Niezwykle ważne jest, aby zachować dobrych lokatorów, nie tylko dlatego, że sprawiają one, że twoja posiadłość jest przyjemniejsza, ale dlatego, że są tak trudne do zastąpienia. Kiedy ta jednostka jest pusta, nie możesz jej ponownie wypożyczać przez wiele miesięcy, a nie masz pojęcia, jak będzie wyglądał następny najemca. Mógł być po prostu na tyle zły, aby twoje życie było naprawdę trudne, albo tak złe, że trwa tylko miesiąc lub dwa przed eksmisją.
Ponieważ twoi dobrzy lokatorzy mają mniejszą szansę na skontaktowanie się z Tobą, musisz pozostać z nimi w kontakcie. Staraj się czytać na ich uczucia, dzwoniąc lub wysyłając e-mailem przynajmniej raz w miesiącu. Oto krótka lista pytań:
? Czy coś wymaga naprawy w urządzeniu?
? Czy zauważyłeś problemy z utrzymaniem w obszarach wspólnych??
? Czy masz jakieś sugestie dla mnie?
? Jak są twoi sąsiedzi?
Nie tylko nauczyłeś się, jak dobrze czują się twoi dobrzy lokatorzy, ale sprawiłeś, że czują się ważni i poszukiwani. Teraz musisz odpowiedzieć na ich uwagi, jeśli takie istnieją, szczerze i szybko. Pamiętaj, że robisz to, aby nie wpaść w kłopoty, by być ładniejszym dla dobrych lokatorów niż twoimi złymi. Jeśli dobry najemca ma problem z konserwacją, generalnie jest to dla ciebie najważniejszy priorytet? jedyne ważniejsze kwestie będą dotyczyć bezpieczeństwa lub potencjału bardzo poważnych problemów, takich jak zagrożenie pożarem lub zalaniem. Jeśli dobry lokator ma wołowinę z sąsiadem, zdobądź wszystkie fakty i załatw je od razu? upewniając się, że zapoznasz się z historią sąsiada przed dokonaniem oceny. Jeśli dobry i zły lokator spiera się, a żadna z nich nie jest wyraźnie prawidłowa, to dobrze jest stanąć po stronie dobrego najemcy.
Kiedy jesteś na miejscu, zapytaj dobrych lokatorów, czy myślą o przeprowadzce. Tak, to szokująco bezczelnie. Ale to jedyny sposób, aby dowiedzieć się, czy najemca planuje się przeprowadzić, zanim faktycznie podpisuje umowę najmu innej jednostki. Czy po podpisaniu umowy dzierżawy już ich nie ma? i żadna ilość cajolingu nie doprowadzi ich do powrotu.
Jeśli dzierżawca planuje się przenieść, zapytaj dlaczego i naciśnij (ładnie!), Dopóki nie uzyskasz odpowiedzi. Mamy nadzieję, że ich decyzja będzie oparta na problemie, który możesz naprawić. Urządzenie wydaje się trochę stare i brudne? Zaproponuj przemalowanie go. W lato jest za gorąco? Zamów im klimatyzator. To jest za małe? Może masz większą pustą jednostkę, nawet jeśli jest w innym budynku? a pomożesz im przejść za darmo.
Niektóre z tych poprawek mają poważne pieniądze. Musisz porównać je z kosztem znalezienia nowego najemcy. Jest to pewna kwota utraconego dochodu, plus koszt wprowadzenia do obrotu jednostki, a także wszelkie niezbędne remonty, aby umożliwić jej ponowne wypożyczenie. Jeśli urządzenie i tak potrzebuje farby, to pomalowanie go, aby zmotywować dobrego lokatora do pozostania, jest o wiele lepsze niż malowanie, aby uzyskać nowego lokatora. Jeśli pieniądze wydają się NAPRAWDĘ poważne, poproś ich o podpisanie nowej umowy najmu. Wskaż, że musieliby, gdyby i tak przenieśli się do innego budynku.
Powinieneś również upewnić się, że lokator rozpoznaje koszt i pogorszenie warunków przeprowadzki. Będą musieli wynająć ciężarówkę, kupić lub ukraść pudła, spakować wszystko, zorganizować nowe narzędzia, fizycznie przetransportować rzeczy i zmienić adresy dla całej swojej poczty. Dlaczego mieliby robić to wszystko, gdy moglibyście zaoferować im to, czego chcą, z dużo mniejszym wysiłkiem?
Z drugiej strony mogą poruszać się z przyczyn, nad którymi nie możesz zapanować, być może dlatego, że biorą ślub lub podejmują nową pracę w innym mieście lub kupują dom. Podziękuj najemcy za to, że jest doskonałym najemcą i spytaj, czy znają kogoś, kto mógłby być zainteresowany wynajmem lokalu.
Musisz być zaangażowany w utrzymywanie dobrych najemców. Nie obejmuje to dopuszczenia do złamania zasad lub spóźnienia się z czynszem. Zamiast tego szukaj małych rzeczy, które możesz zrobić, by być pomocnym. Na przykład, gdy lokatorzy wyprowadzają się, często zostawiają jeden lub dwa obiekty o pewnej wartości; półki na książki, przenośne wentylatory i tak dalej. Oferuję je moim pozostałym dobrym najemcom. Każdego roku wysyłam też kartki świąteczne z kartą podarunkową do lokalnej kawiarni w każdym z nich. To zdecydowanie warte 5 $, aby dobry lokator był szczęśliwy.
Kiedy już to robisz, zainwestuj w kilka pozycji ratunkowych, które możesz mieć do dyspozycji najemców, jeśli ich potrzebują. Zdobądź kilka elektrycznych ogrzewaczy pomieszczeń (do użytku, jeśli system grzewczy pęknie) i dużych chłodnic (jeśli wystąpi awaria zasilania). Jeśli otrzymasz telefon z powodu problemu z ogrzewaniem lub z powodu awarii zasilania, możesz zaoferować szybką ulgę, dopóki problem nie zostanie rozwiązany.