W zeszłym tygodniu otrzymałem pytanie od agenta nieruchomości, które daje wgląd w strategię zakupów, z której możesz skorzystać w nieruchomości komercyjnej, której obecny przepływ środków pieniężnych nie jest w stanie obsłużyć pożyczki na tyle dużej, aby sfinalizować zakup. Innymi słowy, wartość pożyczki do wartości jest ograniczona do 50% lub mniej, ponieważ wartości wzrosły, a stopy kapitalizacji spadły. Widzimy to bardzo na wybrzeżach, w dużych miastach i na wysokiej jakości nieruchomościach.
W tej konkretnej sytuacji mieliśmy do czynienia z budynkiem mieszkalnym w społeczności plażowej, która sprzedawała 22 razy więcej niż obecnie czynsz brutto! (Żartuję, nie!) I wierzcie lub nie, to dość standardowy mnożnik czynszów w wyższych społecznościach na plaży w Kalifornii.
Mega-Trend zagraża inwestycjom pasywnym (w / Niels Jenson) Widok eksperta | Real Vision ™
Własność może wspierać tylko pożyczkę w wysokości około 1,5 miliona dolarów, a cena wywoławcza wyniosła ponad 3,5 miliona dolarów. Zakup tej nieruchomości :jak jest: wymagałby zaliczki w wysokości 2 milionów dolarów i oferowałby inwestorowi tylko 3,7% gotówkę na podstawie stopy gotówkowej z bieżącym dochodem (pomniejszonym o pożyczkę). Lepiej byłoby znaleźć dobre konto na rynku pieniężnym!
Jednakże, były dwie opcje, które mogliśmy wziąć pod uwagę, patrząc na to, czym może być nieruchomość, a nie co to jest. I tutaj znajduje się jedna z najpotężniejszych strategii finansowania / przejęcia z udziałem kredytów budowlanych, jakich można się nauczyć jako inwestora nieruchomości.
Opcją 1 było przyjrzenie się budynkowi jako mieszkaniu, ale z ulepszonymi pokojami, zewnętrznymi i korytarzami. Dodanie granitowych blatów, drewnianych podłóg, lepszych urządzeń i tym podobnych pozwoliłoby nowemu właścicielowi podnieść czynsze o około 33% do 40%. Zwiększyłoby to maksymalną pożyczkę do prawie 2,2 miliona USD na stałe. Możemy potencjalnie uzyskać kredyt budowlany na zakup i remont nieruchomości w tej kwocie, zachowując kapitał Kupującego i zwiększając zwrot.
Opcja 2 dotyczyła spojrzenia na budynek jako potencjalnej konwersji mieszkań. Mieszkania zlokalizowane blisko plaży i lokalnych miast sprzedały się od 800 000 do 1,2 miliona dolarów. W budynku było 9 jednostek. Podjęcie najniższego zakresu zapewni nam ostateczną wartość sprzedaży wynoszącą 7,2 miliona USD !!! To potencjalny zysk w wysokości ponad 3 milionów dolarów, który może kosztować remont i konwersję o wartości 300 000 USD. W takim przypadku należy przeprowadzić wiele badań, aby sprawdzić, czy jest to realna alternatywa. Co więcej, ogólny rynek dla wspólnot mieszkaniowych stał się raczej miękki i może to być trudny projekt do sprzedania instytucji finansowej w tym czasie.
Więc jaka jest ta lekcja? W starszych nieruchomościach inwestycyjnych, nieruchomościach komercyjnych, które zostały zaniedbane przez obecnego właściciela lub nieruchomości, których właściciele spadły w trudnych czasach, istnieje szansa dla wykształconego inwestora na zakup nieruchomości przy znacznym rabacie z wysoką dźwignią! Kredyty budowlane na nieruchomości komercyjne zwykle pozwalają inwestorowi pokryć od 15% do 20% całkowitych kosztów projektu, pod warunkiem, że kredyt budowlany nie przekracza 75% do 80% ostatecznej, ustabilizowanej wartości. W przypadku domów wielorodzinnych i traktatów pożyczka może kosztować nawet 90%.
Tak więc następnym razem pożyczkodawca powie Ci :nie:, ponieważ projekt nie ma przepływu gotówki, wymaga naprawy, lub miał problem własności, obróć tabele i rozważ wykorzystanie kredytu budowlanego, aby uzyskać i dodać wartość w jednym kroku.