Inwestowanie w nieruchomości jest bardzo podobne do kupowania akcji; Idealnie chcesz kupować nisko i sprzedawać wysoko. Podczas gdy nie zarabiasz, dopóki obie strony transakcji nie są kompletne (tj. Kupuj i sprzedawaj), są rzeczy, które możesz zrobić, aby upewnić się, że kupujesz za świetną cenę. Innymi słowy, doświadczony inwestor najpierw określi, czy przed zakupem nabywa nieruchomość po korzystnej cenie. To właśnie tam kończy się większość początkujących inwestujących w nieruchomości. Początkujący zazwyczaj płacą za dużo w początkowym projekcie inwestycyjnym ze względu na brak wiedzy w zakresie szacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Wtedy większość początkujących inwestorów nie ma dużego kapitału na sfinansowanie swoich zawyżonych inwestycji. Przepłacanie zniechęca ich i sprawia, że nie przynoszą zysków przy inwestowaniu w nieruchomości. Dostajesz obraz.
Obliczanie struktury kapitału opartej na wartości rynkowej
Możesz zobaczyć znaczenie dla wszystkich inwestorów nieruchomości, aby wiedzieć, jak oszacować prawidłową bieżącą wartość rynkową (CMV) nieruchomości. W ten sposób agenci lub deweloperzy nie wykorzystają i sprzedadzą nieruchomość po cenie przewyższającej jej obecną wartość. Jako inwestor chciałbyś uzyskać nieruchomość z wbudowanym kapitałem bez przepłacania. Będziesz wiedzieć, czy nieruchomość oferuje najlepszą ofertę, gdy wiesz, jak oszacować obecną wartość rynkową.
Niestety, nie ma jednej strony internetowej ani żadnego innego źródła informacji o aktualnej wartości rynkowej, szczególnie w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Nie znajdziesz standardowej wartości nieruchomości, w przeciwieństwie do samochodów lub innych przedmiotów osobistych, które możesz kupić online. Każda nieruchomość lub projekt jest wyjątkowy sam w sobie. Istnieje kilka czynników, które określają bieżącą wartość rynkową nieruchomości lub projektu, które obejmują lokalizację, widok, wielkość i potencjał dochodowy. Ten brak pojedynczej, stałej wartości dla nieruchomości inwestycyjnej wymagałby przynajmniej znormalizowanej lub ujednoliconej metody dokładnego oszacowania jej obecnej wartości rynkowej. Dobrą wiadomością jest to, że istnieją różne techniki, które mogą być wykorzystane przez inwestora nieruchomości do oszacowania obecnej wartości. Najpierw określmy różne terminy, które możesz napotkać podczas szacowania bieżącej wartości właściwości.
Określona wartość rynkowa
Wartość rynkowa jest określana przez National Residential Appraisers Institute jako: :najbardziej prawdopodobna cena, jaką powinna posiadać nieruchomość na konkurencyjnym i otwartym rynku, we wszystkich warunkach niezbędnych dla uczciwej sprzedaży, kupującego i sprzedającego, z których każdy działa rozważnie, kompetentnie i przy założeniu ceny nie ma wpływu na zbędne bodźce.? Według laika wartość rynkowa nieruchomości to cena, za którą większość ludzi zapłaci w swoim obecnym stanie.
Wartość oszacowana vs. Wycenionej wartości
Kupujący i sprzedający w domu często używają terminów wycenionej wartości i wartości wymiennej zamiennie. Ale co naprawdę oznaczają te terminy?
Ceniona wartość to kwota wykorzystana przez pożyczkodawców w oparciu o kwotę, którą pożyczą kupującemu. Określa ją na przykład sprzedaż porównywalnych domów w okolicy, lokalizacja nieruchomości, rodzaj jej budowy, liczba pokoi i całkowita powierzchnia. O tej wartości decyduje licencjonowany rzeczoznawca z wykorzystaniem właściwej metody wyceny nieruchomości.
Z drugiej strony, oszacowana wartość jest wykorzystywana przede wszystkim do celów podatkowych. Domy są oceniane przez doradców podatkowych na podstawie ostatnich cen sprzedaży podobnych nieruchomości, jak również ulepszeń dokonanych na nieruchomości. Ponieważ praktyki oceny różnią się w zależności od społeczności, oszacowana wartość nieruchomości nie jest dobrym wskaźnikiem jej wartości rynkowej.
Różne metody oceny
Rzeczoznawcy używają trzech technik szacowania wartości nieruchomości. Są to: metoda przychodów, metoda kosztu zastępczego i porównanie metody sprzedaży.
Metoda przychodów
Metodę dochodową, a.k.a, stosuje się w podejściu opartym na kapitalizacji dochodów, w przypadku nieruchomości generujących dochody, takich jak wynajem mieszkań i nieruchomości komercyjnych. Jest to wartość aktualna przyszłych praw do dochodu. Wartość jest obliczana jako: wartość = (zysk operacyjny netto) / stopa kapitalizacji
gdzie dochód operacyjny netto (NOI) jest roczny, a? Cap? stopa jest ustalana dla podobnych nieruchomości generujących dochód, które zostały sprzedane (również w ujęciu rocznym). Na przykład, porównywalny dochód z produkcji nieruchomości daje roczny dochód netto w wysokości 30000 $ i jest sprzedawany za 200000 $. W takim przypadku stawka limitu wynosi 30000 USD / 200 000 USD lub 0,15 lub 15%. Warto zauważyć, że dla danego NOI, gdy wskaźnik Cap wzrasta, wartość spada, a gdy wskaźnik Cap spada, wartość wzrasta
W przypadku domów jednorodzinnych i mieszkań dwupoziomowych zwykle stosuje się mnożnik brutto czynszu (GRM):
GRM = (Cena sprzedaży) / (Czynsz miesięczny)
W tym przypadku GRM oblicza się dla 4-5 elementów, a następnie stosuje się do określenia wartości właściwości podmiotu.
Metoda kosztu zastępczego
Metoda kosztu zastępczego, metoda kosztu a.k.a, lub ocena przez sumowanie, opiera się na zasadzie substytucji i jest najbardziej wiarygodna w przypadku? Właściwości specjalnego przeznaczenia? właściwości jednorazowego użytku, właściwości, które nie mają kompilacji sprzedaży lub dochód do wartości. Podejście kosztowe składa się z 5 kroków: 1. Oszacuj wartość gruntu, tak jakby była ona pusta i najlepiej wykorzystana. 2. Oszacuj obecny koszt nowej konstrukcji zastępczej i ulepszenia witryny. 3. Oszacuj kwotę amortyzacji struktury z fizycznej pogorszenie, przestarzałość funkcjonalna i / lub starzenie się lokalizacji 4. Odliczanie amortyzacji od szacowanego nowego kosztu budowy 5. Dodaj szacunkową wartość gruntu do zamortyzowanego kosztu struktury i ulepszenia witryny, aby określić Całkowitą Szacowaną Wartość
W matematyce podejście to można opisać przez:
Szacowana wartość = wartość gruntu + koszt wymiany / reprodukcji Nowy? Deprecjacja
Metoda porównywania sprzedaży
Porównanie podejścia do sprzedaży determinuje wartość rynkową nieruchomości, analizując ostatnią sprzedaż podobnych nieruchomości. Podejście to opiera się na standardzie, że żaden inwestor nie zapłaci więcej niż za podobną inwestycję. ? Comps? są określane dla podobnych właściwości i projektów, a następnie dokonywane są korekty kompotów w celu porównania ich z właściwością tematu. Zwykle rozpoczynasz od 3 do 5 ostatnich transakcji sprzedaży, a następnie zmieniasz ustawienia. Korekty są dokonywane w związku z korektami cen, ponieważ każdy z komputerów został sprzedany, różnice w wyposażeniu, właściwościach fizycznych itp. Po ustaleniu skorygowanej ceny rynkowej dla twoich zestawień, możesz następnie skorelować wyniki (np. Nadać większą wagę kompozycjom, które są bardziej podobne do swojej własności przedmiotowej). Z tego i innych powodów zawsze najlepiej jest zacząć od kompotów, które są jak najbardziej zbliżone do właściwości przedmiotu (tj. Porównanie jabłek do jabłek pod względem wielkości, rodzaju konstrukcji, stanu, lokalizacji, końcowego zastosowania itd.).
Ocenianie ocen
Jako inwestor w nieruchomości powinieneś wykonać własną pracę domową przed zawarciem umowy, w tym oszacować aktualną wartość nieruchomości, w którą zamierzasz zainwestować. Aby ta funkcja mogła wziąć swój początkowy ukłucie przy szacowaniu aktualnej wartości rynkowej lub możesz poprosić o pomoc specjalistę w tej dziedzinie; profesjonalistą, który na dłuższą metę może być cennym członkiem zespołu inwestycyjnego? i kto byłby w stanie pomóc wytłumaczyć najlepszą metodę określania wartości dla konkretnej inwestycji, którą rozważasz.
Możesz także zrobić własne porównanie i oszacowanie aktualnej wartości nieruchomości jako punktu wyjścia. Ponieważ znasz swoją własną zdolność finansową do inwestycji, możesz użyć własnej oceny, aby określić, które nieruchomości mieszczą się w Twoim budżecie. Upewnij się tylko, że podczas porównywania sprzedaży w celu oszacowania bieżącej wartości wykonujesz porównanie jabłek z jabłkami, aby uzyskać najbliższy szacunek.
Dla inwestorów nieruchomości aktualna wartość rynkowa nieruchomości to pojęcie, które MUSI być zrozumiane. Aby mieć pewność, że zawsze otrzymujesz najlepszą ofertę i właściwą inwestycję, powinieneś wiedzieć, jak oszacować aktualną wartość rynkową nieruchomości. Możesz rozpocząć własną pracę, a następnie poprosić o profesjonalną pomoc w uzyskaniu wycenionej wartości od licencjonowanych rzeczoznawców. Eksperci ci mogą podać dokładniejszą aktualną wartość twoich nieruchomości z krótkiej listy, ponieważ są bardziej kompetentni co do najbardziej odpowiedniej metody oceny, a także aktualnego stanu rynku nieruchomości. Tak czy inaczej, poprzez zrozumienie i oszacowanie wartości rynkowej, nie będziesz musiał na dłuższą metę obciążać zbyt drogimi inwestycjami.